Spørsmål & Svar

DES-Norge får ganske ofte henvendelser med spørsmål som angår blant annet vedtekter både for DES-klubber og DES-borettslag.
Vedtektene er svært viktige for å unngå de problemene som fra tid til annen dukker opp i klubbene og borettslagene.
Derfor denne siden med spørsmål og svar.
Svarene er utarbeidet eller godkjent av vår advokat Knut Lyngtveit eller takstmann Per Egil Ilsaas.





Pris ved overdragelse eller død, § 3.2, meglers spørsmål ved salg.

01 Spørsmål?Når det skal takseres/ fastsettes pris ved salg av andel, har det kommet spørsmål fra takstmann om hva som egentlig menes med den formuleringa som er brukt.Hos oss står det nå:”3.2 Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, justert med endringer i konsumprisindeksen fra erverv…

Les videre Pris ved overdragelse eller død, § 3.2, meglers spørsmål ved salg.

Ved salg, hvor lang tid til å fullføre utflytting / rydding?

Spørsmål?Når en leilighet skal selges, blir det straks meldt til borettslagets styre/ forretningsfører.Hvor lang tid har selger på å få leiligheten tømt? Svar:Lov om burettslag (burettslagslova) § 4-15 gir anvisning på frist reglene for å gjøre forkjøpsrett gjeldende og § 4-5 om godkjenning av ny andelseier.I forhold til tømming av leiligheten, vil dette bestemmes av hvilke tidspunkt…

Les videre Ved salg, hvor lang tid til å fullføre utflytting / rydding?

Arv ved ung gjennlevende ektefelle

04 Spørsmål?I sommer sendte jeg inn spørsmål som gjaldt hvordan en skal stille seg dersom gjenlevende ektefelle er f.eks. bare 30 år. Dette er noe som kan skje nå når vi er blitt så internasjonale. Svar: 04Gjenlevende ektefelle har, i forhold til bolig i klausulerte borettslag, de samme rettigheter til denne, som førstavdøde dvs. medlemmet hadde. Dette…

Les videre Arv ved ung gjennlevende ektefelle

Takstskjema

05 Spørsmål?Kan jeg få tilsendt prøve på hvordan et takstskjema bør se ut? Svar: 05Taksering utføres av offentlig godkjente takstmenn med særlig kompetanse innen fagfeltet. Ta kontakt med den takstmannen din DES-klubb benytter. Lenger ut i dette heftet finner du et skjema for ”Prisfastsettelse ved overdragelse av leilighet i Grandeløkken Borettslag A.L.”

Les videre Takstskjema

Arve ansiennitet, medlemskap?

06 Spørsmål?Hvor vanlig er det at bolig kan arves dersom medlem dør. Forutsatt at arvingen også er des-medlem?- dessuten burde også vedtekter endres slik at det er ekteparet som er medlem, og at gjenlevende overtar ansiennitet ved dødsfall? Svar: 06Utgangspunktet finnes i Lov om buretts (borettslov) § 4-12 og dette er viktig;(1) Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande…

Les videre Arve ansiennitet, medlemskap?

Beholde bolig etter fast plass pleiehjem, sykehjem, aldershjem?

07 Spørsmål?- hva med vedtektsendring som bestemmer at bolig går tilbake, hvis man får fast plass på bo-institusjon – som aldershjem etc. Hos oss sitter medlemmet på boligen sin selv om vedkommende har fått fast plass på pleie-/aldershjem! Svar: 07Lov om burettslag av 6. juni 2003 § 5-5 reguleres spørsmålet: «Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate…

Les videre Beholde bolig etter fast plass pleiehjem, sykehjem, aldershjem?

Pris – Opprinnelis kostpris eller fra erhverv?

09 Spørsmål?Syns informasjonsskrift 1/2013 var bra. Skjemaet som fulgte med om PRISFASTSETTELSE VED OVERDRAGELSE AV LEILIGHET, var svært godt utformet. Har likevel et lite spørsmål vedr. dette:Skal en alltid regne opprinnelig kostpris eller skal en regne fra erverv dersom leilighetene er omsatt tidligere?Håper dere kan hjelpe meg med også dette. Svar: 09Ved beregning av verdi med grunnlag…

Les videre Pris – Opprinnelis kostpris eller fra erhverv?

MVA på regnskapstjenester ABBL

10 Spørsmål?Vi benytter Anonymt Boligbyggelag (ABBL) som vår regnskapsfører, men er selvsagt ikke medlem av ABBL som borettslag. Vi har nå blitt klar over at denne tjenesten blir fakturert oss med MVA, noe som ikke skjer for borettslag tilknyttet ABBL. Det hevdes at dette er en mva-regel når selskaper er internt tilknyttet. MVA-beløpet er ikke ubetydelig.Vi stusser…

Les videre MVA på regnskapstjenester ABBL

Prisfastsettelse ved overdragelse

12 Spørsmål?Syns informasjonsskrift 1/2013 var bra. Skjemaet som fulgte med om PRISFASTSETTELSE VED OVERDRAGELSE AV LEILIGHET, var svært godt utformet. Har likevel et lite spørsmål vedr. dette:Skal en alltid regne opprinnelig kostpris eller skal en regne fra erverv dersom leilighetene er omsatt tidligere?Håper dere kan hjelpe meg med også dette. Svar: 12Ved beregning av verdi med grunnlag…

Les videre Prisfastsettelse ved overdragelse

Overdragelsespris versus indeks

14 Spørsmål?I Borettslaget sine vedtekter står følgende:Overdragelsesprisen for en andel skal ikke overstige opprinnelig innskudd + andel av nedbetalt fellesgjeld for leiligheten pluss eventuell stigning i Statistisk Sentralbyrå’s byggekostnadsindeks fra erverv til avhendelse, med tillegg for varige påkostninger. Det gjøres fradrag for slitasje, elde, manglende vedlikehold og eventuelle skader.Det noen mener er at både innskuddet og hele…

Les videre Overdragelsespris versus indeks

Må flere enn referent skrive under?

15. Spørsmål?Det skrives referat/protokoll fra hvert styremøte som sendes til alle medlemmer av styret. Er det påkrevet at flere enn referent fra styret skriver under referatet? Ved årsberetninger og årsregnskaper skriver alle styremedlemmene under, mens referater fra Generalforsamling og Årsmøter skrives under av 2 valgte personer fra medlemmer i DES som ikke er medlemmer av styret. Svar:…

Les videre Må flere enn referent skrive under?

Ansiennitet ved inn/ut/inn-melding

17. Spørsmål? Ansiennitet Når en person har flyttet og dermed blir strøket på ansiennitetslista. Flytter tilbake og melder seg inn.I de gamle vedtektene ble du automatisk strøket – i de nye kan du være medlem uten å være bosatt i kommunen. Fint om dere kan gi meg tilbakemelding på dette. Svar: 17 Dersom et medlem har flyttet og…

Les videre Ansiennitet ved inn/ut/inn-melding

Nyinnført Eiendomsskatt

18. Spørsmål?Vår kommune innfører dette året eiendomsskatt for første gang på alle boliger og hytter i kommunen. I denne anledning er det gjennomført taksering av alle eiendommer. Blant disse er et boligkompleks på 16 enheter som tilhører bospareklubbens borettslag. Boligene ble bygd på 80-tallet. Siden da har all boligomsetning foregått etter streng regulering av vedtekter, der det…

Les videre Nyinnført Eiendomsskatt

Fellesgjeld med videre

Spørsmål? Fellesgjeld/kasse i sameiet. Vedlegg § 3 3.2§ 3 3.2Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret i DES-klubben. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, (innskudd + lån) justert med endringer i byggekostnadsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med…

Les videre Fellesgjeld med videre

Nedbetaling, konsekvens lånebregning

Spørsmål?I Borettslaget sine vedtekter står følgende:Overdragelsesprisen for en andel skal ikke overstige opprinnelig innskudd + andel av nedbetalt fellesgjeld for leiligheten pluss eventuell stigning i Statistisk Sentralbyrå’s byggekostnadsindeks fra erverv til avhendelse, med tillegg for varige påkostninger. Det gjøres fradrag for slitasje, elde, manglende vedlikehold og eventuelle skader.Det noen mener er at både innskuddet og hele lånet…

Les videre Nedbetaling, konsekvens lånebregning

Styrets kommisjon – hvor mye?

Spørsmål?Lurer på hvor mye styret kan ta i kommisjon for og selge en leilighet.Kan ikke finne noe svar på det i vedtektene. Svar: Takk for E-post vedr. salg av en leilighet i et DES-borettslag.Som du ser av forslag til vedtekter skal “salg av bolig bare skje ved forretningsfører som har bevilling”Vennligst opplys hvilken DES-klubb som ønsker svar…

Les videre Styrets kommisjon – hvor mye?

Andelsoverdragelser

Spørsmål?Jeg har fått oversendt en henvendelse fra DES- Norge til besvarelse. Da jeg både innehar konsesjon som nærings- og privatmegler har jeg en del kunnskap på området.Den problematikk som nå kommer opp, er ikke overraskende. Jeg har ved flere anledninger gjort DES-klubber og borettslag oppmerksom på at prosessene ved andelsoverdragelser stiller strenge formelle krav til gjennomføring. Jeg…

Les videre Andelsoverdragelser

Må pris knyttes til indeks?

Spørsmål?Er mulig å være medlem i DES-Norge uten å ha vedtektsfestet at en ved salg av boligen så skal prisen være knytte opp mot en indeks? Svar:Utgangspunktet er klart. Boliger i «DES systemet» skal være tilrettelagt for eldre og enhetene skal i prinsippet etableres som borettslag. Et sameie gir på mange måter den enkelte sameier et annet…

Les videre Må pris knyttes til indeks?

Fortsatt medlem etter tildeling – bestemmelse føyes til?

Spørsmål?Tenker videre i den sammenheng om det kan tas inn i kjøpekontrakten for nye kjøpere en pasus som sier noe slikt som dette: Medlemmer som er tildelt bolig gjenom Bospareklubben skal fortsatt være medlemmer av DES-klubben og betale kontingent. Denne ordlyden er tatt inn i paragraf 2 i Bospareklubbens vedtekter, men ikke i borettslagets vedtekter. Bør kanskje…

Les videre Fortsatt medlem etter tildeling – bestemmelse føyes til?

Mislighold

Spørsmål?Det blir noe vanskeligere for de av medlemmene som bor i DES-borettslag. Hva skal man si til disse? Nå har DES-borettslaget en paragraf 12 som omhandler mislighold hvor det i første avsnitt heter følgende: Hvis andelseier vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan vedkommende, med minst tre måneders skriflig varsel, pålegges å selge sin andel. Er ikke pålegget etterkommet innen…

Les videre Mislighold

Kontingent mangler, kan medlemmet strykes?

Spørsmål?Det er regulert i DES-klubbens vedtekter at de som får leilighet i DES-borettslag fortsatt skal være medlemmer i DES-klubben.Det vi lurer på er hvilken sanksjon vi kan bruke. Når det gjelder DES-klubbens medlemmer uten boretslagsleilighet kan man vel etter et par purringer sende varsel at dersom kontingent ikke betales innen en viss frist, blir vedkommende strøket.Svar:Når vedtektene…

Les videre Kontingent mangler, kan medlemmet strykes?

Konsekvenser manglende kontingent

Spørsmål?Det viser seg svært vanskelig å få inn medlemskontingent fra noen av våre medlemmer både fra de som bor i DES-borettslag og noen av de øvrige medlemmene i DES-klubben.Det har vi oppdaget nå etter at banken (DNB) har avsluttet sitt forhold til DES-klubben.Det er banken som har hatt ansvaret for oppfølging av medlemskontingent. Det viser seg også…

Les videre Konsekvenser manglende kontingent

Utbetaling av oppspart kapital

Spørsmål?Når det gjelder DES-klubbens oppsparte kapital, som er forholdsvis stor.Når en leilighet blir ledig, har vedkommende beboer rett å få utbetalt sin andel av den oppsparte kapital. Er denne bestemmelsen riktig?Svar:Her er det DES-klubbens vedtekter som avgjør hvilke rett medlemmet har til å få utbetalt sin andel av opptjent kapital. Dersom vedtekten angir en slik rett, er…

Les videre Utbetaling av oppspart kapital

Pris etter byggekostandsindeks?

Spørsmål?Kan jeg i samråd med borettslagets styre endre på forslaget til vedtekter (leilighet overdras gjennom styret i DES-klubben og pris satt etter byggekostnadsindeks)? Svar:Forslagene må behandles som vanlig på de respektives Generalforsamling. Det bør gå klart fram av vedtektene i DES-klubben at endringer i vedtekter for Borettslaget må godkjennes av DES-klubben.

Les videre Pris etter byggekostandsindeks?

DES-klubb eller Borettslag godkjenne?

Spørsmål?Hvem er det som i første rekke som skal godkjenne endring av vedtektene – DES klubben eller Borettslaget, og kan vedtektene tas inn hos begge? Svar:Forslagene behandles som vanlig på de respektives Generalforsamling. Generalforsamlingen i DES-klubben godkjenner sine egne endringer.DES-klubben godkjenner eventuelle endringer i vedtektene for Borettslaget. DES-klubben kan nekte å  godkjenne endringene i Borettslaget dersom de…

Les videre DES-klubb eller Borettslag godkjenne?

DES-klubbens myndighet versus bank

Spørsmål?Boliglån – avdragsfrie periodeHvilken myndighet har DES-klubbens styre overfor borettslagene når det gjelder boliglån og den kontrakt som inngås i banken. Dette gjelder spesielt ved utløp av den avdragsfrie delen, hvor det har vært en tendens til å fornye til en ny periode.Har DES-klubbens styre myndighet til å nekte borettslaget å inngå avtale med banken om ytterligere…

Les videre DES-klubbens myndighet versus bank

Utbedring

Spørsmål?Ved en befaring i vår siste overdragelse av en leilighet ble det notert at på badet bør det legges nytt belegg på gulv og ny tapet på vegger. I Taksten gjøres et fradrag på kr 25 000.-Hvis vi tenker at naboleiligheten har samme standard og at badet der er restaurert tilsvarende. Andelseier legger fram en kvittering på…

Les videre Utbedring

Pris versus indeks

Spørsmål?Vårt spørsmål er om det er mulig å være medlem i DES-Norge uten å ha vedtektsfestet at en ved salg av boligen så skal prisen være knytte opp mot en indeks? Ser frem til å høre fra dere. Svar:Utgangspunktet er klart. Boliger i «DES- systemet» skal være tilrettelagt for eldre og enhetene skal i prinsippet etableres som…

Les videre Pris versus indeks

Førsterett

Spørsmål?De eldres Boligklubb har nå en bolig som er ledig for salg.Det er to forskjellige ektepar som har skrevet seg på liste som interessert i å kjøpe boligen.Det er ikke avklart hvem som skal ha førsterett.Det ene medlem er: Fru Nordby (f.1957) som ble innmeldt i 2000 sammen med sin daværende mann Herr Nordby (f.1946). De ble…

Les videre Førsterett

Arv $3.1d

Spørsmål?Det er §3.1 d) ang arv.Skal det være slik at barn av beboere i  Borettslaget kan arve leilighet etter sine foreldre, da blir det vanskelig for oss medlemmer som står på venteliste for å få oss leilighet.De fleste av min generasjon fikk barn da vi var rundt 20 år. Det vil si at når vi da blir…

Les videre Arv $3.1d

Prisforskjell ved tilvalg bedre kvalitet

Spørsmål?Nye leiligheter er snart klare for innflytting i vårt DES-borettslag. En kjøper har valgt tilvalg på bedre kvalitetet for kr 100.000.- Naboleiligheten er kjøpt etter standard fra utbygger.Hva er forskjellen i pris for disse leilighetene. Svar:Dersom bedre kvalitet kun er endring av farger på overflater i forhold til flatene på standard blir det ikke noen verdiøkning.Dersom tilvalget…

Les videre Prisforskjell ved tilvalg bedre kvalitet

Utbedret skade, verdi?

Spørsmål?Ved en befaring i vår siste overdragelse av en leilighet ble det notert at på badet bør det legges nytt belegg på gulv og ny tapet på vegger. I Taksten gjøres et fradrag på kr 25 000.-Hvis vi tenker at naboleiligheten har samme standard og at badet der er restaurert tilsvarende. Andelseier legger fram en kvittering på…

Les videre Utbedret skade, verdi?

Pris versus Indeks

Spørsmål?Vårt spørsmål er om det er mulig å være medlem i DES-Norge uten å ha vedtektsfestet at en ved salg av boligen så skal prisen være knytte opp mot en indeks? Ser frem til å høre fra dere. Svar:Utgangspunktet er klart. Boliger i «DES- systemet» skal være tilrettelagt for eldre og enhetene skal i prinsippet etableres som…

Les videre Pris versus Indeks

Kommisjon

Spørsmål?Lurer på hvor mye styret kan ta i kommisjon for å selge en leilighet.Kan ikke finne noe svar på det i vedtektene. Svar:Som du ser av forslag til vedtekter skal “salg av bolig bare skje ved forretningsfører som har bevilling”

Les videre Kommisjon

Førsterett

Spørsmål?De eldres Boligklubb har nå en bolig som er ledig for salg.Det er to forskjellige ektepar som har skrevet seg på liste som interessert i å kjøpe boligen.Det er ikke avklart hvem som skal ha førsterett.Det ene medlem er: Fru Nordby (f.1957) som ble innmeldt i 2000 sammen med sin daværende mann Herr Nordby (f.1946). De ble…

Les videre Førsterett

Utleie før innflytting

Spørsmål?Det gjelder kjøp av en andelsleilighet. Vedkommende har fått tilbud om kjøp av leilighet i et nystartet boligkompleks. De vil gjerne kjøpe. Men kan ikke flytte inn før om ca. 2 år.Er det i dette tilfelle mulighet til å leie ut leiligheten i denne perioden før innflytting? Svar:Kjøper man en andelsleilighet, uten å bebo denne før utleie…

Les videre Utleie før innflytting

Argumenter for medlemskap DES

Spørsmål?Fra et av våre borettslag er det kommet spørsmål om nødvendigheten av at vi er tilsluttet som medlem i DES-Norge. Finnes det gode argumenter som kan brukes i diskusjonen, ber vi om at de blir tilsendt oss. Svar:En av flere gode grunner til å være medlem i DES-Norge er nettopp deres påvirkningsmulighet overfor sentrale myndigheter: Kommunenes Sentralforbund,…

Les videre Argumenter for medlemskap DES

Arv

Spørsmål?Jeg har arvet en DES-leilighet etter min mor, men jeg mangler to år på å oppfylle kravet til alder i følge   vedtektene.Min mann som også er DES-medlem, oppfyller kravet til alder. Vil han på våre vegne kunne overta leiligheten? Svar:Nei.Han har ikke arvet noen leilighet og må konkurrere i ansiennitet på linje med de øvrige medlemmene.

Les videre Arv

Få tilbake ansiennitet?

Spørsmål?Jeg har tidligere vært medlem av DES-klubben, men meldte meg ut av klubben for noen år siden.Vil jeg kunne få tilbake min gamle ansiennitet når jeg nå melder meg inn igjen? Svar:Nei.Et medlem som har meldt seg ut, må ved ny innmelding starte opptjening av ansiennitet helt fra nytt.

Les videre Få tilbake ansiennitet?

Borettslag som andelseier?

Spørsmål?Jeg finner ikke i Lov om borettslag at borettslaget kan være eiere av andeler i eget borettslag.Er det anledning til dette? Svar:Borettslaget eier bygningsmassen, noe som kommer klart til syne når man drøfter ansvarsforholdet mellom andelseier og borettslag ved skader som oppstår. Da er utgangspunktet at borettslagets ansvarsområde er «alt», utenom hva som befinner seg innenfor leilighetens…

Les videre Borettslag som andelseier?

Forutsetning – leilighet i bruk?

Spørsmål? Er det mulig å legge inn i vedtektene til des-klubben forutsetninger om at leiligheten skal være i bruk og at den må selges når det foreligger et klart tilfelle av permanent fraflytting for eksempel ved at beboer blir pasient på sykehjem og leiligheten har stått tom i f eks 3 mndr eller mer.Årsaken er at vi…

Les videre Forutsetning – leilighet i bruk?

Medlem etter tildeling?

Spørsmål? Må man fortsatt være medlem i DES-klubben etter å ha blitt tildelt leilighet i et DES-borettslag? Svar: Vedtektene bør være klare på at du må være medlem så lenge du er eier av en bolig i et DES-borettslag.Men spareplikten opphører ved tildeling av leiligheten.

Les videre Medlem etter tildeling?

Ansiennitet

Spørsmål?Jeg har tidligere vært medlem av DES-klubben, men meldte meg ut av klubben for noen år siden.Vil jeg kunne få tilbake min gamle ansiennitet når jeg nå melder meg inn igjen? Svar: Nei.Et medlem som har meldt seg ut, må ved ny innmelding starte opptjening av ansiennitet helt fra nytt.

Les videre Ansiennitet

DES Norge