01 Spørsmål?
Når det skal takseres/ fastsettes pris ved salg av andel, har det kommet spørsmål fra takstmann om hva som egentlig menes med den formuleringa som er brukt.Hos oss står det nå:»3.2 Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, justert med endringer i konsumprisindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger, og med fradrag for slitasje og elde samt skader og manglende vedlikehold. Påkostninger og eventuelle fradrag fastsettes av takstmann utpekt av DES-klubben i samråd med borettslagets styre. Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregningen av overdragelsesbeløpet.»i forslaget fra DES Norge står det:»3.2 Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke oversige opprinnelig kostpris, (innskudd+lån)justert med endringer i byggekostandsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader. Påkostninger og eventuelle fradrag fastsettes av takstmann utpekt av DES-klubben i samråd med borettslagets styre. Salg av bolig skal bare skje ved forretningsfører som har bevilling. Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld, skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregning av overdragelsesbeløpet.»Disse er så vidt vi kan vurdere, temmelig identiske. Vi har valgt konsumprisindeks istedet for byggekostnadsindeks. Det er ikke dette som har ført til spørsmål.Vi ønsker særlig en utdyping av siste setningen. Hva innebærer dette i detalj? Vår takstmann mente at første del som beskriver prisfastsetting står i konflikt /opphever den siste setningen. Styret føler ikke at de med sikkerhet kan forklare dette, siden vi hverken har spesiell økonomisk eller juridisk kompetanse. Kan dere hjelpe oss?
Svar 01:
Utarbeidet av advokat Knut Lyngtveit:
Det er gjort enkelte endringer i teksten til vedtektenes § 3.2 fra DES Norge, men i prinsippet er de like.Dere benytter konsumprisindeks i stedet for byggekostnadsindeks. Dette er bare valg av grunnlag.Andre setning i vedtektene for deres DES–klubb er som følger: Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, justert med endringer i konsumprisindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger, og med fradrag for slitasje og elde samt skader og manglende vedlikehold.Andre setning i vedtektene for DES Norge er som følger: Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke oversige opprinnelig kostpris, (innskudd+lån) justert med endringer i byggekostandsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader.Jeg oppfatter begrepene «opprinnelig kostpris» hos dere og «opprinnelig kostpris» (innskudd + lån) hos DES Norge som samme grunnlag. Sistnevnte benytter formuleringen «tillagt andel nedbetalt fellesgjeld». Når en benytter det fulle beløpet for fellesgjeld blir hele kostprisen lagt til grunn som grunnlag for indekstillegget. Nedbetalingen av andel fellesgjeld trekkes fra senere i regnestykket når en gjør fradrag for gjenstående andel fellesgjeld.Den siste setningen i paragrafen er som følger for begge to: Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld, skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregning av overdragelsesbeløpet.Dette er en litt tung formulering, men dette betyr at gjenstående andel av fellesgjelden skal trekkes i fra i regnestykket.Et slikt fradrag gjøres i alle takster som utføres på skjema for borettslag / andelsleiligheter som benyttes av takstmenn tilknyttet NTF, Norges Takseringsforbund.