Kategori: Spørsmål & Svar

01 Spørsmål?
Når det skal takseres/ fastsettes pris ved salg av andel, har det kommet spørsmål fra takstmann om hva som egentlig menes med den formuleringa som er brukt.Hos oss står det nå:”3.2 Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, justert med endringer i konsumprisindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger, og med fradrag for slitasje og elde samt skader og manglende vedlikehold. Påkostninger og eventuelle fradrag fastsettes av takstmann utpekt av DES-klubben i samråd med borettslagets styre. Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregningen av overdragelsesbeløpet.”i forslaget fra DES Norge står det:”3.2 Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke oversige opprinnelig kostpris, (innskudd+lån)justert med endringer i byggekostandsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader. Påkostninger og eventuelle fradrag fastsettes av takstmann utpekt av DES-klubben i samråd med borettslagets styre. Salg av bolig skal bare skje ved forretningsfører som har bevilling. Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld, skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregning av overdragelsesbeløpet.”Disse er så vidt vi kan vurdere, temmelig identiske. Vi har valgt konsumprisindeks istedet for byggekostnadsindeks. Det er ikke dette som har ført til spørsmål.Vi ønsker særlig en utdyping av siste setningen. Hva innebærer dette i detalj? Vår takstmann mente at første del som beskriver prisfastsetting står i konflikt /opphever den siste setningen. Styret føler ikke at de med sikkerhet kan forklare dette, siden vi hverken har spesiell økonomisk eller juridisk kompetanse. Kan dere hjelpe oss?

Svar 01:
Utarbeidet av advokat Knut Lyngtveit:
Det er gjort enkelte endringer i teksten til vedtektenes § 3.2 fra DES Norge, men i prinsippet er de like.Dere benytter konsumprisindeks i stedet for byggekostnadsindeks. Dette er bare valg av grunnlag.Andre setning i vedtektene for deres DES–klubb er som følger: Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, justert med endringer i konsumprisindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger, og med fradrag for slitasje og elde samt skader og manglende vedlikehold.Andre setning i vedtektene for DES Norge er som følger: Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke oversige opprinnelig kostpris, (innskudd+lån) justert med endringer i byggekostandsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader.Jeg oppfatter begrepene «opprinnelig kostpris» hos dere og «opprinnelig kostpris» (innskudd + lån) hos DES Norge som samme grunnlag. Sistnevnte benytter formuleringen «tillagt andel nedbetalt fellesgjeld». Når en benytter det fulle beløpet for fellesgjeld blir hele kostprisen lagt til grunn som grunnlag for indekstillegget. Nedbetalingen av andel fellesgjeld trekkes fra senere i regnestykket når en gjør fradrag for gjenstående andel fellesgjeld.Den siste setningen i paragrafen er som følger for begge to: Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld, skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregning av overdragelsesbeløpet.Dette er en litt tung formulering, men dette betyr at gjenstående andel av fellesgjelden skal trekkes i fra i regnestykket.Et slikt fradrag gjøres i alle takster som utføres på skjema for borettslag / andelsleiligheter som benyttes av takstmenn tilknyttet NTF, Norges Takseringsforbund.

Spørsmål?
Når en leilighet skal selges, blir det straks meldt til borettslagets styre/ forretningsfører.
Hvor lang tid har selger på å få leiligheten tømt?

Svar:
Lov om burettslag (burettslagslova) § 4-15 gir anvisning på frist reglene for å gjøre forkjøpsrett gjeldende og § 4-5 om godkjenning av ny andelseier.I forhold til tømming av leiligheten, vil dette bestemmes av hvilke tidspunkt man setter som formelt overtagelsestidspunkt i kontrakt, dvs. hvilke dato ansvar går over på kjøper og oppgjør er innbetalt. Overtagelse kan aldri fastsettes før ny andelseier er godkjent.En normal gjennomføringsperiode fra salg meldes til forretningsfører, til overtagelse skjer, ligger normalt på 4-5 uker.

03 Spørsmål?
I våre vedtekter § 2 er det satt som vilkår for medlemskap at det innbetales et beløp p.t. kr. 200,- pr. måned på en rentebærende konto for medlemmet. Det viser seg at dette ikke blir fulgt av alle våre medlemmer. Banken kan p.g.a. taushetsplikten ikke gi oss navnene på disse medlemmene. Hva gjør vi med dette?

Svar: 03
Avtalen med banken bør her være medlemmets eget ansvar.
Når ansienniteten en gang i fremtiden skal dokumenteres, må banken kunne bekrefte at avtalt spareplan er overholdt.

04 Spørsmål?
I sommer sendte jeg inn spørsmål som gjaldt hvordan en skal stille seg dersom gjenlevende ektefelle er f.eks. bare 30 år. Dette er noe som kan skje nå når vi er blitt så internasjonale.

Svar: 04
Gjenlevende ektefelle har, i forhold til bolig i klausulerte borettslag, de samme rettigheter til denne, som førstavdøde dvs. medlemmet hadde. Dette følger av ekteskapslov og egen bestemmelse i borettlov, hvor vedtekter i DES-klubb ikke kan bestemme annet.Temaet er for tiden et hett diskusjonstema i flere DES-klubber, hvor man også drøfter forholdet mellom samboere og ektefeller, og om det bør være ulikheter i forhold til DES.Jeg mener man bør se hen på samfunnsutviklingen, hvor lovgiver i dag ikke ser grunn til å behandle hva man som par velger av formaliteter, ekteskap eller samboerskap, ulikt.Gjenlevende ektefelle vil, slik jeg ser dette, være sikret i et felles medlemskap med sin DES-registrerte ektefelle, partner eller samboer, så lenge han eller hun lever, selv om alderskriteriet ikke er oppfylt jf. vedtekter. Jeg mener videre, at medlemskapet består, forankret i ekteskapet (eller partner/ samboerskap), om man i det hele tatt har behov for en nærmere begrunnelse. Et annet argument er at eierskapet til DES – bolig er begrunnet i medlemskapet. Det er en underlig konstruksjon om man behandler en formalisert ektefelle, partner eller samboer som «nisse på lasset» i forhold til DES-medlemskap og rettighetshaver. Eierrettigheten slettes ikke om registrert medlem dør. DES-klubben vil ikke kunne pålegge gjenlevende ektefelle, partner eller samboer salg, med begrunnelsen at man jf. vedtektene ikke oppfyller DES-klubbens alderskriterium.

05 Spørsmål?
Kan jeg få tilsendt prøve på hvordan et takstskjema bør se ut?

Svar: 05
Taksering utføres av offentlig godkjente takstmenn med særlig kompetanse innen fagfeltet. Ta kontakt med den takstmannen din DES-klubb benytter. Lenger ut i dette heftet finner du et skjema for ”Prisfastsettelse ved overdragelse av leilighet i Grandeløkken Borettslag A.L.”

06 Spørsmål?
Hvor vanlig er det at bolig kan arves dersom medlem dør. Forutsatt at arvingen også er des-medlem?- dessuten burde også vedtekter endres slik at det er ekteparet som er medlem, og at gjenlevende overtar ansiennitet ved dødsfall?

Svar: 06
Utgangspunktet finnes i Lov om buretts (borettslov) § 4-12 og dette er viktig;(1) Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake, eller andelseigarens eller ektemakens slektning i rett opp- og nedadstigande linje, til forsterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidligare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i hustandsfellesskapsloven § 3(2) Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.Som det klart fremgår i pkt 2 er lovens regel ufravikelig og kan derfor ikke fravikes,Se § 11 i forslag til vedtekter for borettslag fra DES-Norge. Vedtektene bør formuleres så klart, at det tydelig fremgår at ektepar/ samboere utgjør ett medlemskap. Her har klubbene en jobb å gjøre i forhold til sine vedtekter.

07 Spørsmål?
– hva med vedtektsendring som bestemmer at bolig går tilbake, hvis man får fast plass på bo-institusjon – som aldershjem etc. Hos oss sitter medlemmet på boligen sin selv om vedkommende har fått fast plass på pleie-/aldershjem!

Svar: 07
Lov om burettslag av 6. juni 2003 § 5-5 reguleres spørsmålet: «Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opp til tre år dersom andelseigaren sjølv eller ein person som nemnt i § 5-6 første ledd nr. 3 (ektefelle, barn m.v.), har butt i bustaden i minst eit av dei to siste åra. Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. Godkjenning kan nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar».Det foreligger altså i borettslov en rett til utleie med maksimum samlet utleietid på 3 år. Andelseier må ha oppfylt lovens forutsetning om botid før utleie. Eier kan altså ikke først leie ut for ett år, og så søke om nye tre år.For klausulerte borettslag betyr lovens bestemmelse, at styret i utgangspunktet kun kan nekte fremleie, dersom eier ønsker å leie ut til leietager som ikke oppfyller kriteriene fastsatt i lov/ vedtekt for å kunne bli andelseier. Denne nektelse ansees saklig begrunnet. Dette er primært for å beskytte øvrige andelseiere som har kjøpt en eldrebolig, og som ikke skal risikere at naboene leier ut til barnefamilier eller ungdomskollektiver.Konsekvensen av lovens bestemmelse, blir at eldre som bor fast på aldrers-/ sykehjem, ikke har anledning til å beholde leiligheten utover 3 år. Leies ikke andelen ut, regnes 3 års fristen å løpe fra flytting til alders eller sykehjemmet. Styret kan pålegge salg.Jeg antar, at pålegg om salg av andel med begrunnelsen at medlemmet har fått fast plass på sykehjem eller aldershjem, ikke holder rettslig. Det må begrunnes i lovens 3-års regel og overskridelse på dette punkt.Jeg går i denne omgang ikke nærmere inn på hjemmelsgrunnlaget for bruk «med særlig grunn» i borettslov § 5-6, hvor ekteskapsloven § 68 og husstandsfellesskapsloven § 3 gir ektefelle og samboer bruksrett, uten forannevnte begrensninger. Heldigvis begynner de lokale DES-klubbene å tilpasse og implementere ufravikelige regler i borettslov i sine vedtekter.(se for øvrig § 5 i forslag til vedtekter fra DES-Norge)

08 Spørsmål?
Er det noen klubber som har øvre aldersgrense for tildeling av bolig? Eks vis 75. Således at man ikke kan få tildelt bolig hvis man er over 75 år ved en ledig bolig.

Svar: 08
Ja, det finnes dessverre, men frarådes av flere grunner.
Dersom lokale vedtekter, med slike begrensninger for medlemmer, skulle bli prøvd for domstol, er jeg rimelig sikker på at konflikt mellom bestemmelser og klare prinsipper i borettsloven, vil medføre at denne aldersbegrensningen fastslås ugyldig. Departementet har uttalt at man ikke har anledning til å vedtektsfeste og begrense medlemmers forkjøpsrett ved aldersgrense oppad – eksempelvis ved 75 år. Det at man vedtektsfester aldersgrense eksempelvis 60 eller 65 år nedad, ivaretar borettslovens formål ved klausulerte boligtildelinger, og anses på denne bakgrunn rimelig.

09 Spørsmål?
Syns informasjonsskrift 1/2013 var bra. Skjemaet som fulgte med om PRISFASTSETTELSE VED OVERDRAGELSE AV LEILIGHET, var svært godt utformet. Har likevel et lite spørsmål vedr. dette:
Skal en alltid regne opprinnelig kostpris eller skal en regne fra erverv dersom leilighetene er omsatt tidligere?
Håper dere kan hjelpe meg med også dette.

Svar: 09
Ved beregning av verdi med grunnlag i kostpris er det den opprinnelige kostprisen fra byggeåret for den enkelte andelsleiligheten som skal benyttes.
Det er grunnlaget i enten konsumprisindeksen eller indeksen for boligbygg, blokk eller småhus som bestemmer prisutviklingen.

10 Spørsmål?
Vi benytter Anonymt Boligbyggelag (ABBL) som vår regnskapsfører, men er selvsagt ikke medlem av ABBL som borettslag. Vi har nå blitt klar over at denne tjenesten blir fakturert oss med MVA, noe som ikke skjer for borettslag tilknyttet ABBL. Det hevdes at dette er en mva-regel når selskaper er internt tilknyttet. MVA-beløpet er ikke ubetydelig.
Vi stusser over at borettslagene behandles ulikt her for samme tjeneste, avhengig av om man er tilknyttet ABBL eller DES.
Er dette en kjent problemstilling for DES-Norge?

Svar: 10
Tjenester av denne type er i utgangspunktet momsbelagt. Hvilke unntaksregel som gjelder når regnskapsfører utfører de samme tjenester for tilknyttede borettslag kjenner jeg ikke til. Avgjørende i forhold til spørsmålsstiller er imidlertid at borettslaget i denne sammenheng kjøper tjeneste av ekstern leverandør, uten tilsvarende tilknytning som tilknyttede borettslag har, noe som da begrunner momsen.