Kategori: Spørsmål & Svar

11 Spørsmål?
Jeg er styreleder i DE Eldres Boligklubb. Generalforsamling er avholdt. Det kom opp protest mot å ta inn i vedtak for regnskap og revisjon at styret gis ansvarsfrihet. Argumentasjonen var at dette var avlegs, og ikke hadde noen hensikt å ha med. Jeg ser ved et søk på nett at svært mange lag og foreninger har dette i sine vedtak fortsatt for 2012. 
Jeg ber derfor om en juridisk vurdering av om dette er korrekt fortsatt, eller om det like gjerne kan utelates i protokoll fra generalforsamling der regnskap blir behandlet.

Svar: 11
Det finnes etter min gjennomgang av saken og spørsmålet for DES, intet grunnlag for unntak av de klare hovedprinsipper som gjelder i norsk rett for styreansvaret.Jeg er meget klar på at den tidligere praksis og begrunnelsen for denne klausul er mer enn tvilsom, rettslig sett. En generell ansvarsfraskrivelse virker på meg som en avleggs og dårlig juridisk begrunnet inkurie. Lovgiver har jo også skjerpet kravene til styrer, revisorer osv på alle områder i de senere års lovgivning. Det er ikke slik at lovens krav til normale kjøreregler med hensyn til forsvarlighet og normal aktsomhet gir DES styrene immunitet med hensyn til mulig ansvar på dette området. Et eventuelt ansvar vil bli vurdert på bakgrunn av hva det eller de eventuelle brudd består i. En ansvarsfraskrivelse er etter min oppfatning ganske enkelt uten rettslig betydning og bør fjernes hvor man tidligere har inntatt dette.Jeg har følgelig den største forståelse for protesten som ble fremmet på generalforsamling, og mener den er vel begrunnet.

12 Spørsmål?
Syns informasjonsskrift 1/2013 var bra. Skjemaet som fulgte med om PRISFASTSETTELSE VED OVERDRAGELSE AV LEILIGHET, var svært godt utformet. Har likevel et lite spørsmål vedr. dette:
Skal en alltid regne opprinnelig kostpris eller skal en regne fra erverv dersom leilighetene er omsatt tidligere?
Håper dere kan hjelpe meg med også dette.

Svar: 12
Ved beregning av verdi med grunnlag i kostpris er det den opprinnelige kostprisen fra byggeåret for den enkelte andelsleiligheten som skal benyttes.
Det er grunnlaget i enten konsumprisindeksen eller indeksen for boligbygg, blokk eller småhus som bestemmer prisutviklingen.

13 Spørsmål?
Kjøpekontrakt for boliger under oppføring:
Vi er nå i ferd med å inngå kjøpekontrakt med de som har meldt seg, og her sliter vi litt. Vi skulle gjerne hatt et eksempel på hva kontrakten bør og må inneholde for å ivareta både selger og kjøpere. Mitt spørsmål er om DES-Norge har en mal på hvordan en slik kjøpekontrakt skal se ut, og hva den må inneholde, og om vi i tilfelle kunne få den tilsendt.

Svar: 13
– Vi vil anbefale at profesjonelle tar seg av alt. Å ha en profesjonell part involvert når det er snakk om så mye penger, er en fordel for både kjøper og selger, sier informasjonssjef i Norges eiendomsmeglerforbund, Roger Nyborg.– Det er så store beløp det er snakk om at det er greit å involvere en advokat og/ eller megler både av hensyn til selger og kjøper, sier Ingebjørg Kiil i Forbrukerrådet.

14 Spørsmål?
I Borettslaget sine vedtekter står følgende:Overdragelsesprisen for en andel skal ikke overstige opprinnelig innskudd + andel av nedbetalt fellesgjeld for leiligheten pluss eventuell stigning i Statistisk Sentralbyrå’s byggekostnadsindeks fra erverv til avhendelse, med tillegg for varige påkostninger. Det gjøres fradrag for slitasje, elde, manglende vedlikehold og eventuelle skader.Det noen mener er at både innskuddet og hele lånet skal beregnes etter lik Byggekostnads-indeks helt fra starten. Altså skal nedbetaling ikke tas hensyn til.

Svar: 14
Basispris ved overdragelse får vi når opprinnelig kostpris (innskudd+lån) indeksjusteres, og deretter fratrekkes andel av resterende felles gjeld. Endelig overdragelsespris fastsettes av takstmannen når blant annet påkostninger og slitasje er vurdert.

15. Spørsmål?Det skrives referat/protokoll fra hvert styremøte som sendes til alle medlemmer av styret. Er det påkrevet at flere enn referent fra styret skriver under referatet? Ved årsberetninger og årsregnskaper skriver alle styremedlemmene under, mens referater fra Generalforsamling og Årsmøter skrives under av 2 valgte personer fra medlemmer i DES som ikke er medlemmer av styret.

Svar: 15Borettsloven § 8-7, 1.ledd nr. 2 sier meget klart at alle fremmøtte styremedlemmer SKAL underskrive protokollen. Det er ingen grunn til at det skal gjelde andre regler for DES styrenes protokoller. Selv om protokollen ikke er undertegnet av alle, er vedtakene som er fattet likevel gyldig jf. Ot. prp. 30 (2002-2003) s. 294. Protokollen har i første rekke betydning som bevis for hvilke vedtak som er fattet.

16. Spørsmål? Kan et medlem i Des-klubbens styre også være styremedlem i et av borettslagene som hører inn under Des-klubben?

Svar: 16 I prinsippet er det ikke ulovlig. Enkelte DES klubber har endog vedtektsfestet at borettslaget skal ha styremedlem i DES styret. Det kan både ha sine fordeler og ulemper. I den grad borettslaget og DES klubb har motstridende interesser i enkeltsaker til behandling i DES styret, vil man måtte vurdere medlemmets habilitet i saken. Dersom DES styrets flertall mener at styrerepresentant fra borettslaget ikke anses stemmeberettiget i enkeltsak, kan dette selvsagt skape vanskelige arbeidsforhold i styret, noe man har hatt enkelte eksempler på. Et utgangspunkt for DES styrets vurdering av habiliteten til borettslagets representant i DES styret, vil være om borettslagets styre er «på kollisjonskurs» med DES klubb.

17. Spørsmål? Ansiennitet Når en person har flyttet og dermed blir strøket på ansiennitetslista. Flytter tilbake og melder seg inn.
I de gamle vedtektene ble du automatisk strøket – i de nye kan du være medlem uten å være bosatt i kommunen. Fint om dere kan gi meg tilbakemelding på dette.

Svar: 17 Dersom et medlem har flyttet og er strøket i medlemsregisteret i DES klubb, er normalt dette begrunnet i vedtektsbestemmelsen på det aktuelle tidspunkt. Det spiller ingen rolle om medlemmet selv har meldt seg ut eller om det er vedtektsbestemmelsen som har medført at medlemmet er fjernet fra medlemslisten. Melder tidligere medlem seg inn igjen etter vedtektsendring, vil ansienniteten måtte beregnes fra nyinnmelding, uten tillegg fra tidligere. Når vedtekten endres, slik at også medlem som flytter kan fortsette å være medlem, er dette en ny situasjon som ikke kan få tilbakevirkende kraft. Det kan ikke være slik at medlemmer som tidligere har flyttet og er strøket fra medlemsregisteret nå får rett til å ta med seg tidligere ansiennitet fordi man har endret den aktuelle vedtektsbestemmelsen.

18. Spørsmål?Vår kommune innfører dette året eiendomsskatt for første gang på alle boliger og hytter i kommunen. I denne anledning er det gjennomført taksering av alle eiendommer. Blant disse er et boligkompleks på 16 enheter som tilhører bospareklubbens borettslag. Boligene ble bygd på 80-tallet. Siden da har all boligomsetning foregått etter streng regulering av vedtekter, der det kun er anledning til å bruke prisindeks til regulering av kjøpesum. Dette har medført at boligene omsettes langt under markedsverdi.
Ved takseringen for eiendomsskatt har kommunen lagt normal markedsverdi til grunn. Dette klager bospareklubben på, da de hevder at boligene ikke har større verdi enn det de etter vedtektene kan omsettes for.Før kommunen tar stilling til klagen ønsker en å vite om dette er en kjent problemstilling, og om hvordan dette evt. løses, i andre kommuner. Det er her vi tillater oss å spørre dere: kjenner dere til hvordan grunnlaget for eiendomsskatt settes i kommuner der dere har medlemmer, og hvor eiendomsskatt er innført?

Svar: 18 Med bakgrunn i Boligspareklubbens og borettslagets vedtekter er prisfastsettelsen for denne type leiligheter lavere enn omsetningsprisen for tilsvarende andelsleiligheter i samme strøk i samme kommune.I henhold til reglene for fastsettelse av ligningsverdier kan størrelsen av ligningsverdien påklages når en kan dokumentere at den gjeldende leilighet har en faktisk lavere omsetningsverdi enn gjennomsnittet for tilsvarende boliger. Dette kan dokumenteres med organisasjonsformen for Boligspareklubben og borettslagene tilknyttet denne, samt eventuelt med henvisning til faktiske salg.Se forøvrig utredningen fra Per Egil Ilsaas i Info-2-2013 fra DES-Norge

19. Spørsmål?  Vi har et tilfelle der to personer bor i samme hus – har betalt en «parkontingent» men ikke har samboerpakt e.l. Hvordan er det da om én av disse går bort?

Svar: 19 Vi mener at har de to vært samboere, og begge navn er registrert i medlemsregisteret, kan lengstlevende videreføre medlemsskapet.

20. Spørsmål?  Arv. Vil et barn som fyller de kriterier vi har i vedtektene gå foran de andre på prioriteringsliste pga arv?

Svar: 20 I henhold til borettslags-loven har barnet forkjøperett. Bruusgaard fikk svar fra departementet i sin tid, og svaret var klart at dersom kravene som alder osv oppfylles for å bli medlem, er det forkjøpsrett.