Kategori: Spørsmål & Svar

Spørsmål? Fellesgjeld/kasse i sameiet. Vedlegg § 3 3.2§ 3 3.2
Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret i DES-klubben. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, (innskudd + lån) justert med endringer i byggekostnadsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader. Påkostninger og eventuelle fradrag fastsettes av takstmann utpekt av DES-klubben i samråd med borettslagets styre. Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld, skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregning av overdragelsesbeløpet.Hvordan blir dette praktisert?

 Svar:
Svaret blir presisert nærmere her, – og et oversiktlig skjema for prisfastsettelse er presentert nedenfor.
VEILEDNING FOR BEREGNING AV VERDI FOR LEILIGHETER /ANDEL I BORETTSLAG MED KLAUSULERT VERDISETTING.
Det forutsettes at den enkelte DES-klubb med tilsluttet borettslag har klausulert verdisettingen av leiligheter / andeler i sine vedtekter. Denne klausuleringen bør være vedtatt både for DES-klubben og det enkelte borettslag.Det anbefales at det i vedtektene også klausuleres at verdisettingen skal utføres av en takstmann som er oppnevnt av DES-klubben, og som er medlem i Norges Takseringsforbund (NTF) med sertifikat for taksering= av boliger.Skjematuret som benyttes av en NTF takstmann er tilpas= set oppgaven å taksere andeler / leiligheter i borettslag og i varetar alle forhold som skal opplyses ved omsetning av boliger i hht. gjeldende regler og  lovverk.I tillegg bør takstmannen ha en standard tekst i feltet for markeds- og låneverdi i takstdokumentet om følgende:Takstens konklusjon er satt med bakgrunn i vedtektene for XXXXX Boligspareklubb for Eldre og vedtektene XXXXX Borettslag som er tilsluttet boligspareklubben.  I feltet for Oppdrag og forutsetninger bør takstmannen ha med følgende forbehold:Det er avvik i takstdokumentets standard og struktur ved at det ikke er beregnet teknisk verdi for andelsleiligheten, og at verdifastsettelsen er i henhold til eget skjema for verdifastsettelsen som er vedlagt taksten.Det er videre behov for en fyldig dokumentasjon vedrørende alle forhold i borettslaget. Dette er poster som er medtatt i takstskjemaet til NTF.I steden for at takstmannen regner ut teknisk verdi i takstdokumentet bør det benyttes et hjelpedokument som behandler alle poster som er nødvendig for å komme frem til den klausulerte verdien og som blir takstens konklusjon / høyeste lovlige salgspris i henhold til vedtektene.Ved beregning av andelens / leilighetens verdi er det alltid opprinnelig kostpris inkl. andel felles gjeld som legges til grunn for regulering i henhold til vedtatte «indeksregulering». Normalt benyttes Statistisk Sentralbyrås Byggekostnadsindeks for småhus eller blokker. Opprinnelig kostpris er lik basispris.Det beregnes tillegg for egne varige påkostninger.Det gjøres fradrag for slitasje og elde i leiligheten samt for feil, mangler og uhensiktsmessige forandringer. Det gjøres tillegg for andel av felles disponible midler per dato for verdifastsettelsen.Andelens verdi / kostnad tillegges (f.eks. kr. 100,-).Det gjøres alltid fradrag for andel av langsiktig gjeld per dato for verdifastsettelsen.En kommer da frem til beregnet pris per dato. 

Spørsmål?
I Borettslaget sine vedtekter står følgende:Overdragelsesprisen for en andel skal ikke overstige opprinnelig innskudd + andel av nedbetalt fellesgjeld for leiligheten pluss eventuell stigning i Statistisk Sentralbyrå’s byggekostnadsindeks fra erverv til avhendelse, med tillegg for varige påkostninger. Det gjøres fradrag for slitasje, elde, manglende vedlikehold og eventuelle skader.Det noen mener er at både innskuddet og hele lånet skal beregnes etter lik Byggekostnads-indeks helt fra starten. Altså skal nedbetaling ikke tas hensyn til.

 Svar:
Basispris ved overdragelse får vi når opprinnelig kostpris (innskudd+lån) indeksjusteres, og deretter fratrekkes andel av resterende felles gjeld. Endelig overdragelsespris fastsettes av takstmannen når blant annet påkostninger og slitasje er vurdert.

Spørsmål?Må man fortsatt være medlem i DES-klubben etter å ha blitt tildelt leilighet i et DES-borettslag?

Svar:Vedtektene bør være klare på at du må være medlem så lenge du er eier av en bolig i et DES-borettslag.
Men spareplikten opphører ved tildeling av leiligheten.

Spørsmål?Lurer på hvor mye styret kan ta i kommisjon for og selge en leilighet.
Kan ikke finne noe svar på det i vedtektene.

Svar: Takk for E-post vedr. salg av en leilighet i et DES-borettslag.
Som du ser av forslag til vedtekter skal «salg av bolig bare skje ved forretningsfører som har bevilling»
Vennligst opplys hvilken DES-klubb som ønsker svar før spørsmålet sendes vår advokat.

Spørsmål?Jeg har fått oversendt en henvendelse fra DES- Norge til besvarelse. Da jeg både innehar konsesjon som nærings- og privatmegler har jeg en del kunnskap på området.Den problematikk som nå kommer opp, er ikke overraskende. Jeg har ved flere anledninger gjort DES-klubber og borettslag oppmerksom på at prosessene ved andelsoverdragelser stiller strenge formelle krav til gjennomføring. Jeg har konstatert en generell motvilje mot å ta konsekvensen av nye og skjerpede krav. Motivet har nok ganske enkelt vært å spare penger i salgsprosessen. Pengene man sparer ved å drive en slags delvis meglervirksomhet, kan i verste fall bli meget kostbar for «megler». Dessuten er den i ulovlig.

Svar:Det er gode grunner for at man bør overlate prosessen ved eiendomsoverdragelser i DES-systemene til megler og/ eller advokat med konsesjon. Advokater må ha en egen tillatelse/ konsesjon for å kunne drive eiendomsmegling. Hvert eneste salg/ må innrapporteres til Finanstilsynet og Advokatforeningen (begge deler for advokater), som belaster megler/ advokat et gebyr i henhold til fastsatte regler. Megler/advokat må også ha ansvarsforsikringene på plass. Det er endog så strengt at advokater uten nødvendig meglerkonsesjon har fått problemer med bank dersom de ikke er registrert i Finanstilsynet med gyldig konsesjon for eiendomsmegling.

Spørsmål?Er mulig å være medlem i DES-Norge uten å ha vedtektsfestet at en ved salg av boligen så skal prisen være knytte opp mot en indeks?

Svar:Utgangspunktet er klart. Boliger i «DES systemet» skal være tilrettelagt for eldre og enhetene skal i prinsippet etableres som borettslag. Et sameie gir på mange måter den enkelte sameier et annet og sterkere juridisk ståsted og utgangspunkt enn som leietaker i borettslag. Det kan være problematisk å etterleve solidaritetstanken DES er tuftet på. Sameiets styre vil normalt beskytte sameiernes eierposisjoner og prisreguleringen vil være markedsstyrt. Grunntanken bak DES systemet har alltid vært å kunne tilby eldreboliger til fordelaktig pris, relatert til markedet for øvrig. Indeksregulering ved innskuddsberegningen medfører normalt at andelseier får en viss årlig prisoppgang, men denne er ikke på samme måte markedsstyrt. Utslagene varierer noe alt etter hvor i landet man holder til.DES medlemmene som får tildelt leilighet skal ikke se på dette som en investering. DES klubbene skal være «vaktbikkjer». Man har erfart at borettslags styrer ikke alltid opptrer lojalt i forhold til DES klubb, og dette har da også resultert i flere rettstvister. Slik jeg ser saken, vil terskelen for at konflikter mellom DES klubb og sameie oppstår, være lavere enn ved borettslagskonstellasjoner, nettopp fordi sameiet ikke er tuftet på tilsvarende grunnprinsipper.DES Norge anser derfor din forespørsel om medlemskap i DES Norge som problematisk, nettopp fordi grunnprinsippene som DES klubber og tilknyttede borettslag forplikter seg til å følge, ikke er til stede.

Spørsmål?Tenker videre i den sammenheng om det kan tas inn i kjøpekontrakten for nye kjøpere en pasus som sier noe slikt som dette: Medlemmer som er tildelt bolig gjenom Bospareklubben skal fortsatt være medlemmer av DES-klubben og betale kontingent. Denne ordlyden er tatt inn i paragraf 2 i Bospareklubbens vedtekter, men ikke i borettslagets vedtekter. Bør kanskje få det inn her også?

SNår det er vedtektsfestet at tildeling av boenhet forutsetter medlemskap, og at medlemskapet i DES-klubb skal fortsette etter tildeling, bryter andelseier medlemsforutsetningen ved unnlatt betaling/ utmeldelse etter tildeling av leilighet. Jeg mener derfor at andelseier i vesentlig grad bryter grunnvilkåret for tildeling av andel/ leilighet. Konsekvensen kan derfor bli pålegg om salg, slik jeg ser saken. Når tildelingen skjer gjennom Boligspareklubb og på grunnlag av medlemskap, samt klubbens tildelingsprinsipper, vil brudd i etterkant anses som tildeling under bristende forutsetninger. Det bør utarbeides en standardkontrakt ved overdragelser i borettslag som er tilknyttet DES-klubb. Jeg kjenner ikke til hvordan meglerprosessen håndteres hos dere, men dere kan eventuelt gi megler pålegg om å innta hva dere ønsker i meglers kontrakt. Her legger man bl.a. inn grunnforutsetningene, som innskuddsberegningen, medlemsforutsetningen osv. Din foreslåtte passus, hentet fra vedtekt § 2 bør inntas. Det kan også understrekes at man selvsagt også må betale medlemskontingent. Dessverre er det ofte slik at borettslagets og DES-klubbens vedtekter ikke alltid er harmonisert med hverandre. Da kan det oppstå helt unødvendige tolkningsproblemer. I mange saker som har versert i rettssystemet mellom DES-klubb og borettslag/ andelseier/ arvinger, har årsaken ofte vært uklare vedtekter eller mangel på harmonisering mellom vedtektene i DES-klubb og borettslag. Det er dessverre bare å erkjenne at en del DES-medlemmer mister lojalitetsfølelsen til klubb når de har fått tildelt leilighet. Da blir borettslagets interesser viktigere enn klubbens når uenighet mellom klubb og borettslag oppstår. Mitt generelle råd til DES-klubber og tilknyttede borettslag er derfor at man bør samarbeide for å få klare og harmoniserte vedtekter.

Spørsmål?Det blir noe vanskeligere for de av medlemmene som bor i DES-borettslag. Hva skal man si til disse? Nå har DES-borettslaget en paragraf 12 som omhandler mislighold hvor det i første avsnitt heter følgende: Hvis andelseier vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan vedkommende, med minst tre måneders skriflig varsel, pålegges å selge sin andel. Er ikke pålegget etterkommet innen fristens utløp, kan andelen kreves solgt gjennom tvangssalg, jfr Lov om borettslag paragraf 5-22″.

Svar:De fleste DES-klubber gir, etter hva jeg vet, sammen med siste purring, et varsel om at medlemskapet blir strøket dersom betaling ikke skjer innen gitt frist. Når fristen utløper uten betaling, slettes altså medlemskapet. En senere re-innmelding vil normalt ikke gi rett til gammel ansiennitet. Man kan selvsagt ha en vedtekt som sier at medlemskapet blir slettet ved uteblitt betaling, men tilsvarende tekst i siste kontingentpurring bør være tilstrekkelig.

Spørsmål?Det er regulert i DES-klubbens vedtekter at de som får leilighet i DES-borettslag fortsatt skal være medlemmer i DES-klubben. Det vi lurer på er hvilken sanksjon vi kan bruke. Når det gjelder DES-klubbens medlemmer uten boretslagsleilighet kan man vel etter et par purringer sende varsel at dersom kontingent ikke betales innen en viss frist, blir vedkommende strøket.
	Svar:Når vedtektene klart sier at medlemmer som får tildelt leilighet i DES-borettslag, også må være medlemmer i DES-klubb etter tildeling, er dette et vedtektsbestemt pålegg. Følger ikke andelseier vedtekten og melder seg ut eller unnlater å betale kontingent, mister andelseier også retten til å bebo leilighet i dette borettslaget.

Spørsmål?Det viser seg svært vanskelig å få inn medlemskontingent fra noen av våre medlemmer både fra de som bor i DES-borettslag og noen av de øvrige medlemmene i DES-klubben. Det har vi oppdaget nå etter at banken (DNB) har avsluttet sitt forhold til DES-klubben. Det er banken som har hatt ansvaret for oppfølging av medlemskontingent. Det viser seg også at kontingent kan være innbetalt for det siste året, men står ubetalt for noen av foregående år. Hvordan skal vi forholde oss her dersom kontingent ikke blir innbetalt for manglende år, til tross for purring fra oss?

Svar:Klubben er selvsagt selv ansvarlig for å etablere ny bankforbindelse eller selv administrere oppfølging/ innkreving av medlemskontingentene. Når man har fått alt materiell tilbake fra tidligere bank, har man jo kunnskap om at DNB heller ikke har oppfølgingsrutiner for utestående kontingenter.Når det oppdages at enkelte medlemmer fremdeles har utestående kontingenter fra tidligere år, men har betalt siste år, tilskriver man de aktuelle medlemmer og forklare situasjonen. Vedlegg giro på utestående og gjør oppmerksom på at medlemskap blir strøket dersom betaling ikke foretas.