Forfatter:

Spørsmål?
Ved en befaring i vår siste overdragelse av en leilighet ble det notert at på badet bør det legges nytt belegg på gulv og ny tapet på vegger. I Taksten gjøres et fradrag på kr 25 000.-Hvis vi tenker at naboleiligheten har samme standard og at badet der er restaurert tilsvarende. Andelseier legger fram en kvittering på kr 25 000.- for utført arbeid. Hva er da verdien på denne leiligheten?

Svar:
Verdien blir å sette til normalverdi for samme type og størrelse leilighet med normalt godt vedlikehold.
Påkostningen på kr. 25.000,- er rent vedlikehold og ikke en påkostning. Standarden i leiligheten er opprettholdt til normal standard og det gjøres hverken tillegg eller noe fradrag for overflatene i badet.

Spørsmål?
Vårt spørsmål er om det er mulig å være medlem i DES-Norge uten å ha vedtektsfestet at en ved salg av boligen så skal prisen være knytte opp mot en indeks? Ser frem til å høre fra dere.

Svar:
Utgangspunktet er klart. Boliger i «DES- systemet» skal være tilrettelagt for eldre og enhetene skal i prinsippet etableres som borettslag. Grunntanken bak DES-systemet har alltid vært å kunne tilby eldreboliger til fordelaktig pris, relatert til markedet for øvrig. Indeksregulering ved innskuddsberegningen medfører normalt at andelseier får en viss årlig prisoppgang, men denne er ikke på samme måte markedsstyrt.

Spørsmål?Lurer på hvor mye styret kan ta i kommisjon for å selge en leilighet.Kan ikke finne noe svar på det i vedtektene.

Svar:
Som du ser av forslag til vedtekter skal «salg av bolig bare skje ved forretningsfører som har bevilling»

Spørsmål?
De eldres Boligklubb har nå en bolig som er ledig for salg.
Det er to forskjellige ektepar som har skrevet seg på liste som interessert i å kjøpe boligen.
Det er ikke avklart hvem som skal ha førsterett.
Det ene medlem er: Fru Nordby (f.1957) som ble innmeldt i 2000 sammen med sin daværende mann Herr Nordby (f.1946). De ble imidlertid skilt året 2010 og mannen, Herr Nordby beholdt ansienniteten og hustruen skulle etter reglene søkt om eget medlemskap og flyttet nederst på listen. Det ble ved en feil fra styrets side ikke gjort, og hun ble plassert etter sin fraskilte ektefelle.
Hun gifter seg på nytt i 2014 med sin fraskilte manns yngre bror, Bror Nordby(f.1950). Han meldte seg inn i klubben i 2010.
Han fyller således betingelsene for å få tildelt bolig, da han er 64 år gammel, men kommer etter en annen søker i ansiennitet. Betingelsen for å få bolig i borettslaget er at medlemmet er fylt 60 år.
Bror Nordby er søker sammen med sin 58 år gamle hustru, Fru Nordby på den ledige boligen.Det er imidlertid andre søkere på leiligheten. Med høyest ansiennitet er Fru Sørby og Herr Sørby, født henholdsvis 1944 og 1943. Sørbys har ansiennitet etter Fru Nordby, men foran Bror Nordby.Fru Nordby er innforstått med at hun ikke er «gammel» nok til å bli tildelt leilighet, og hun har muntlig uttrykt ønske om at hennes nye ektefelle Bror Nordby bytter ansiennitet med seg, og på den måten kommer foran i «køen».Hva er riktig avgjørelse i denne tildelingen?

Svar:
Ved samlivsbrudd må ektefellene/ samboerne bli enige om hvem som beholder ansiennitet, noe som ble gjort i dette tilfellet. Ved en formell feil fra styret ble Fru Nordby ikke plassert nederst på listen da hun søkte nytt medlemskap, som hun skulle blitt jf. reglene.
– Alderskriteriet ved andelstildelinger er for øvrig et grunnleggende og ufravikelig prinsipp i DES-systemet. Dispensasjonsadgangen er meget begrenset.
– Medlemskapet er strengt personlig og kan ikke her overføres til Fru Nordbys nye mann, selv om han fyller alderskriteriet. Hun har uansett en rangering etter ansiennitet som bygger på en grunnleggende feil, og dette har styret plikt til å rette når man oppdager feilen. En tildeling på et slikt grunnlag vil være en tildeling basert på bristende forutsetninger.
– Feilen styret gjorde ved at Fru Nordby ble plassert etter hennes fraskilte mann er en så åpenbar feil, at dette ikke binder styret.
– Det ville være en grov forsømmelse fra styrets side, dersom man hadde valgt å beholde hennes ansiennitet. En tildeling av andel på et slikt grunnlag ville kunne angripes av øvrige medlemmer som ikke nådde opp.
– Slik jeg vurderer saken er Herr Sørby den som skal tildeles bolig.

Spørsmål?
Det er §3.1 d) ang arv.
Skal det være slik at barn av beboere i  Borettslaget kan arve leilighet etter sine foreldre, da blir det vanskelig for oss medlemmer som står på venteliste for å få oss leilighet.
De fleste av min generasjon fikk barn da vi var rundt 20 år. Det vil si at når vi da blir 80, har vi barn på 60.
Så da kan det bli ganske umulig å komme seg inn i leilighet. Jeg mener denne paragrafen bør vekk og tildeling skje etter ansiennitet.

Svar:
Utgangspunktet finnes i Lov om burett (borettslov) § 4-12 og dette er viktig;(1) Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake, eller andelseigarens eller ektemakens slektning i rett opp- og nedadstigande linje, til forsterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidligare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i hustandsfellesskapsloven § 3(2) Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.Som det klart fremgår i pkt 2 er lovens regel ufravikelig og kan derfor ikke fravikes.(Svaret tidligere avgitt i Info 1-2013)

Spørsmål?
Nye leiligheter er snart klare for innflytting i vårt DES-borettslag. En kjøper har valgt tilvalg på bedre kvalitetet for kr 100.000.- Naboleiligheten er kjøpt etter standard fra utbygger.Hva er forskjellen i pris for disse leilighetene.

Svar:
Dersom bedre kvalitet kun er endring av farger på overflater i forhold til flatene på standard blir det ikke noen verdiøkning.Dersom tilvalget for eksempel er endring fra malte flater på vegger i bad til fliser på vegger i bad, fra vinylbelegg på gulv til fliser på gulv i bad eller endring fra vinylbelegg på gulv i boligrom til parkett vil tilvalget gi en verdiøkning.
Tilsvarende dersom det er endring av fronter på kjøkkeninnredningen og baderomsinnredningen samt økning i mengde av innredningene.
Dersom tilvalget medfører en avregning (reduksjon i kostnad) i standard utførelse kommer dette til fradrag.
Det forutsettes selvfølgelig at tilvalget er dokumenterte endringer.Takstmannen må for øvrig utvise et godt skjønn i sin vurdering i forhold til normale vurderinger som gjøres ved et hvert takstoppdrag i hht. Norges Takseringsforbunds eller NITO Taksts regelverk.Ved å benytte det anbefalte beregningsskjemaet som DES-Norge har distribuert vil disse forholdene normalt bli godt ivaretatt.

Spørsmål?
Ved en befaring i vår siste overdragelse av en leilighet ble det notert at på badet bør det legges nytt belegg på gulv og ny tapet på vegger. I Taksten gjøres et fradrag på kr 25 000.-Hvis vi tenker at naboleiligheten har samme standard og at badet der er restaurert tilsvarende. Andelseier legger fram en kvittering på kr 25 000.- for utført arbeid. Hva er da verdien på denne leiligheten?

Svar:
Verdien blir å sette til normalverdi for samme type og størrelse leilighet med normalt godt vedlikehold.
Påkostningen på kr. 25.000,- er rent vedlikehold og ikke en påkostning. Standarden i leiligheten er opprettholdt til normal standard og det gjøres hverken tillegg eller noe fradrag for overflatene i badet.

Spørsmål?
Vårt spørsmål er om det er mulig å være medlem i DES-Norge uten å ha vedtektsfestet at en ved salg av boligen så skal prisen være knytte opp mot en indeks? Ser frem til å høre fra dere.

Svar:
Utgangspunktet er klart. Boliger i «DES- systemet» skal være tilrettelagt for eldre og enhetene skal i prinsippet etableres som borettslag. Grunntanken bak DES-systemet har alltid vært å kunne tilby eldreboliger til fordelaktig pris, relatert til markedet for øvrig. Indeksregulering ved innskuddsberegningen medfører normalt at andelseier får en viss årlig prisoppgang, men denne er ikke på samme måte markedsstyrt.

Spørsmål?
De eldres Boligklubb har nå en bolig som er ledig for salg.
Det er to forskjellige ektepar som har skrevet seg på liste som interessert i å kjøpe boligen.
Det er ikke avklart hvem som skal ha førsterett.
Det ene medlem er: Fru Nordby (f.1957) som ble innmeldt i 2000 sammen med sin daværende mann Herr Nordby (f.1946). De ble imidlertid skilt året 2010 og mannen, Herr Nordby beholdt ansienniteten og hustruen skulle etter reglene søkt om eget medlemskap og flyttet nederst på listen. Det ble ved en feil fra styrets side ikke gjort, og hun ble plassert etter sin fraskilte ektefelle.
Hun gifter seg på nytt i 2014 med sin fraskilte manns yngre bror, Bror Nordby(f.1950). Han meldte seg inn i klubben i 2010.
Han fyller således betingelsene for å få tildelt bolig, da han er 64 år gammel, men kommer etter en annen søker i ansiennitet. Betingelsen for å få bolig i borettslaget er at medlemmet er fylt 60 år.
Bror Nordby er søker sammen med sin 58 år gamle hustru, Fru Nordby på den ledige boligen.Det er imidlertid andre søkere på leiligheten. Med høyest ansiennitet er Fru Sørby og Herr Sørby, født henholdsvis 1944 og 1943. Sørbys har ansiennitet etter Fru Nordby, men foran Bror Nordby.Fru Nordby er innforstått med at hun ikke er «gammel» nok til å bli tildelt leilighet, og hun har muntlig uttrykt ønske om at hennes nye ektefelle Bror Nordby bytter ansiennitet med seg, og på den måten kommer foran i «køen».Hva er riktig avgjørelse i denne tildelingen?

Svar:
Ved samlivsbrudd må ektefellene/ samboerne bli enige om hvem som beholder ansiennitet, noe som ble gjort i dette tilfellet. Ved en formell feil fra styret ble Fru Nordby ikke plassert nederst på listen da hun søkte nytt medlemskap, som hun skulle blitt jf. reglene.
– Alderskriteriet ved andelstildelinger er for øvrig et grunnleggende og ufravikelig prinsipp i DES-systemet. Dispensasjonsadgangen er meget begrenset.
– Medlemskapet er strengt personlig og kan ikke her overføres til Fru Nordbys nye mann, selv om han fyller alderskriteriet. Hun har uansett en rangering etter ansiennitet som bygger på en grunnleggende feil, og dette har styret plikt til å rette når man oppdager feilen. En tildeling på et slikt grunnlag vil være en tildeling basert på bristende forutsetninger.
– Feilen styret gjorde ved at Fru Nordby ble plassert etter hennes fraskilte mann er en så åpenbar feil, at dette ikke binder styret.
– Det ville være en grov forsømmelse fra styrets side, dersom man hadde valgt å beholde hennes ansiennitet. En tildeling av andel på et slikt grunnlag ville kunne angripes av øvrige medlemmer som ikke nådde opp.
– Slik jeg vurderer saken er Herr Sørby den som skal tildeles bolig.