DES Norge er en paraplyorganisasjon som har som mål skape et forum for alle boligspareklubber for eldre i Norge.
DES Norge ble stiftet i 1999 og skal være et talerør for boligspareklubbene mot statlige myndigheter og bistå klubbene med råd og veiledning.
Innkalling til Generalforsamlingen mandag 7. mai 2007.
Årsberetning 2006 – regnskap 2006 – budsjett 2007 og
forslag til valg av styre/varamedlemmer – valgkomité og
revisor 2007.
I forbindelse med årsmøtet vil det bli gitt en redegjørelse fra Dom i Borgarting Lagmannsrett 22.01.07 der Bygdøy Boligspare-
klubb ble frifunnet. Dommen ble den 22.02.07 anket til Høyesterett. Redegjørelse ved advokat Fabian Stang.
Etter avsluttet årsmøte vil vi i informasjonsdelen få
innlegg om følgende aktuelle saker:
Forsker Ivar Brevik i Norsk institutt for by- og regionforskning
“ Slik vil eldre bo – men hva vil staten bidra med?”
Seniorrådgiver Hugo Torgersen i Statens Kartverk
“Hva som kan tinglyses i Grunnboken i medhold av borettslagsloven § 6-2. Fremgangsmåten for tinglysning”
Politisk rådgiver Geir Pollestad i Kommunal og regionaldepartementet.
“ Hvordan kan departementet medvirke til at DES-klubbenes
målsetning kan videreføres?”
Styremedlem i DES-klubben i Sandefjord Bjørn Solberg
“Erfaringer med eierformen stiftelse i DES-klubben”
______________________________________________________________
Adresse: Nedre Slottsgt. 7, 0157 Oslo. Telefon: 22 41 83 53 Faks: 22 33 23 48
E-post adresse: desnorge@online.no Hjemmeside: www.des-norge.no/
Bankgiro: 1607 44 31228 Organisasjonsnr. 990 753 903
Takk for sist!
Det innkalles herved til årsmøte i Samarbeidende DES-klubber i Norge
MANDAG 7. MAI 2007 KL. 1000
Granfos Konferansesenter, Granfos Næringspark, bygg H, Vollsveien 13, Lysaker
Program med innkalling til ordinær generalforsamling vedlegges. Deltageravgift kr. 200.- bes innbetalt til konto 1607 44 31228 ved påmelding til arrangementet.
Hver medlemsklubb kan møte med to representanter. DES-klubber som innbys som observatører kan møte med en representant.
Registrering av deltagerne skjer fra kl. 0930, slik at vi kan starte opp møtet kl.1000.
Av praktiske grunner ber vi om bindende påmelding til DES-Norges sekretariat innen 23. april 2007.
Faks. 22 33 23 40, telefon 22 41 83 53 eller E-post adresse desnorge@online.no
ÅRSMØTET MANDAG 7. MAI 2007
Til medlemsklubbene i DES-Norge.
I samsvar med vedtektene for Samarbeidende DES-klubber i Norge innkalles herved til årsmøte
Tid: Mandag 7. mai 2007. Sted: Granfos Konferansesenter, Lysaker.
Etter vedtektenes § 5 vil følgende saker bli behandlet:
1. Konstituering.
2. Årsberetning.
3. Regnskap med revisors beretning.
4. Fastsettelse av kontingent.
5. Godtgjørelse til styrets medlemmer.
6. Innkomne forslag.
7. Valg:
Et styremedlem for et år. . (2007/2008)
To varamedlemmer for et år. (2007/2008)
8. Valg av valgkomité for to år. (2007/2009)
Styrets forslag:
Kari Jonsrud, Skedsmo
Oddvar Sending, Kongsberg
9. Valg av revisor for et år. (2007/2008)
10. Andre saker nevnt i innkallingen
Saker til orientering:
10 A Budsjett 2007.
10 B Dom i Borgarting Lagmannsrett 22.01.07 der Bygdøy Bolig-
spareklubb ble frifunnet. Dommen ble den 22.0207 anket til Høyesterett. Redegjørelse ved advokat Fabian Stang.
10 C Styremedlem i DES-klubben i Sandefjord Bjørn Solberg
“Erfaringer med eierformen stiftelse i DES-klubben”
Forslag som ønskes behandlet, må sendes styret 20 dager før generalforsamlingen.
Eventuelle forslag om vedtektsendringer må sendes DES-klubbene senest 7 dager før generalforsamlingen.
Vedtektsendring krever 2/3 flertall av oppmøtte medlemmer. Hver medlems-klubb eller interessegruppe har 1 stemme. Medlemmene kan møte med fullmektig.
ÅRSMØTET ER VIKTIG – SETT AV DAGEN FOR MØTET
Oslo, mars 2007
Per B. Brosstad / Harald Bruusgaard
Styreleder / Sekretær
NYTT FRA STYRETS ARBEID!
Styret i DES-Norge hadde sitt første møte 16. februar i det nye året og her følger en oversikt over en del av de saker som ble drøftet:
INFORMASJON
Onsdag 24/1-07 var representanter fra DES-klubbene Holtet og Østensjø innbudt til et lite informasjonsmøte.
Arrangementet var vellykket og lederne fra de to klubber vil bli innbudt som observatører ved vårt årsmøte på Granfos 7/5-07.
Mandag 11. september 2006 deltok DES-klubbene i Vestfold i et info.møte arrangert av DES-Norge. Representanter fra samtlige klubber (5) vil bli innbudt som observatører ved vårt årsmøte på Granfos 7/5-07.
FØLGENDE SAMLINGER PLANLEGGES:
Våren 2007.
Informasjonsmøter i Hurdal , Løten og Eidsvoll
Høsten 2007.
Informasjonsmøte på Sørlandet.
BRØNNØYSUND-REGISTERET
DES-Norge har nå fått sin plass i registeret fra 06.02-07 med organisasjonsnr.
990 753 903
HJEMMESIDE FOR DES – NORGE
Vi takker Idar Furuseth i Ski DES-klubb for god hjelp og støtte ved opprettelsen av en egen hjemmeside. Etter at vi er blitt registrert i Brønnøysund-registeret har vi søkt om nytt domenenavn – dette for å unngå unødig reklame på vår hjemmeside: www.des-norge.no/
KONTINGENTEN FOR 2007
Årskontingenten kr. 20.- pr. medlem forfalt til betaling 31. januar 2007. Kontingenten er svært beskjeden men har stor betydning for det videre arbeid i DES-Norge. Har din klubb betalt kontingenten? Konto for innbetaling er
1607 44 31228
MELDING 2006
Fristen for innsendelse av skjemaet (info.skrift nr. 1/2007) var 28/2-2007.
Skjemaet er viktig for DES-Norge da dette gir oss nødvendige opplysninger om klubbens arbeid. Har din klubb sendt inn skjemaet? Adressen er som før
DES-Norge, Nedre Slottsgt. 7, 0157 Oslo
Styremøter våren 2007: 13. april – 7. mai (årsmøtet) – 1. juni.
ÅRSBERETNING FOR DES-NORGE 2006
Styret har bestått av:
Styreleder: Per B. Brosstad (Bærum)
Styremedlemmer: Aud Ljødal (Eidsvoll)
Bjørn Engebretsen (Oppegård)
Olav Flåt (Skedsmo)
Harald E. Bruusgaard (Oslo)
(Styrets sekretær)
Varamedlemmer: Ole Kallerud (Kongsberg)
Kjartan Engstu (Gjøvik)
Generelt:
Det har i 2006 vært avholdt 6 styremøter. I tillegg har styreleder og sekretær (Arbeidsutvalg) avholdt 9 arbeidsmøter. Generalforsamling ble holdt 8. mai på Granfos Konferansesenter med i alt 36 deltagere.
I 2005 mottok DES-Norge en bevilgning på kr. 100 000 fra Husbanken til informasjonsarbeid fordelt over 3 år. Prosjektet vil bli avsluttet 1. oktober 2007.
Informasjon:
DES-Norge har i sitt Informasjonsskriv fortsatt med å presentere de enkelte DES-klubber.
Styret har i 2006 sendt ut 3 informasjonsskriv og regner med det samme antall også i 2007.
Nytt av året er at vi i 2006 fikk på plass vår egen E-post adresse: desnorge@online.no.
Vi håper også å få vår egen hjemmeside med nytt fra DES-Norge i 2007.
Nye borettslover:
Ved alle samlinger i 2006 er den nye lov om borettslag vært en fast post på programmet, Representanter fra departementet og Statens Kartverk har gitt den nødvendige informasjon.
Vårt kontor i Oslo, ved advokat Harald E. Bruusgaard, har besvart aktuelle spørsmål fra klubbene og utkast til nye vedtekter er oversendt.
Eksterne kåsører ved samlingene:
Kommunaldepartementet: Seniorrådgiver Marianne Bjaaland. Statens Kartverk:
Seniorrådgiver Hugo Torgersen. Seniorsaken: Leder Harald Martin Svabø. Norsk institutt for by- og Regionforskning: Forsker Ivar Brevik.
Besøk og oppstart av DES-klubber:
Styret har vært på en rekke besøk og vi nevner enkelte av disse: Informasjonsmøter i Tromsø 25/26. april (10 delt.) Tønsberg 11. september (9 deltagere) I alt 7 DES-klubber er innbudt som observatører til vårt årsmøte på Granfos 7. mai 2007:
Tønsberg, Tjøme, Sandefjord, Larvik, Horten, Holtet og Østensjø DES-klubber.
DES-klubber som vi håper vil melde seg inn i DES-Norge får regelmessig tilsendt vårt Informasjonsskriv til orientering. (ca 20)
Samarbeidet med Kommunaldepartementet og Husbanken
Styret har hatt god kontakt med Departementet . Ved vårt årsmøte i 2006 deltok
Seniorrådgiver Marianne Bjaaland samt ved vårt siste styremøte i 2005 i forbindelse med den nye lov om borettslag.
I vårt arbeid med å få kontakt med klubber over det ganske land, har vi kontaktet regionkontorene i Arendal, Trondheim, Bergen, Drammen, Bodø og Hammerfest.
Resultatet har vært beskjedent og vi arbeider fortsatt med å få kontakt med klubber for et nærmere samarbeid. Styret håper at de enkelte medlemsklubber kan hjelpe oss med dette.
DES-Norge – vår økonomi –
Den økonomiske støtten fra Husbanken gjelder årene 2005 – 2007. Styret har tatt opp arbeidet med å søke støtte hos banker/institusjoner som vi håper vil bevilge midler til arbeidet i DES-Norge.
DES-klubbene betaler en årlig kontingent på kr. 20.- for vært medlem, totalt ca
kr. 71 500 i 2006.
Medlemmene i styret er alle aktive deltagere i DES-klubber/borettslag, slik at oppgaven som styremedlem kommer i tillegg. Vår sekretær, Harald E. Bruusgaard har en beskjeden godtgjørelse slik at det også her ytes en betydelig frivillig innsats.
Vi håper at flere klubber melder seg inn i 2007 slik at vi kan løse flere oppgaver som venter oss.
Medlemsforhold:
Pr. 1.1.2007 er det 20 medlemsklubber tilknyttet DES-Norge. Antall betalende medlemmer er ca 3750 . Vi regner med at flere klubber vil melde seg inn i 2007.
Dette vil bety en bedret økonomi og samarbeid med departementet og kommuner, slik at tomter blir stilt til disposisjon for nye DES-prosjekter.
ÅRSMØTET MANDAG 7. MAI 2007 PROGRAM.
Kl. 0930 Registrering av deltagerne/kaffepause
DEL 1. GENERALFORSAMLINGEN
Kl. 1000 Opprop på grunnlag av påmeldinger. Nye DES-klubber presenteres.
Saker til behandling etter vedtektenes § 5 (Se innkalling)
Kl. 1045 Andre saker til orientering (Sak 10A – 10B – 10C)
Kl. 1130 LUNSJ
KL. 1230 DEL 2. INFORMASJON
Forsker Ivar Brevik i Norsk institutt for by og regionforskning
“Slik vil eldre bo – men hva har staten å bidra med?”
Kl. 1315 Kaffepause.
Kl. 1330 Seniorrådgiver Hugo Torgersen i Statens Kartverk
“Hva som kan tinglyses i Grunnboken i medhold av borettslags-
lovens § 6-2. Fremgangsmåten for tinglysning”
Kl. 1415 Politisk rådgiver Geir Pollestad i Kommunal og regionaldepartementet
“Hvordan kan departementet medvirke til at DES-klubbenes målsetning kan videreføres?”
Kl. 1500 Møtet avsluttes.FORSLAG TIL BUDSJETT 2007
INNTEKTER:
1. Kontingenter (4000 x 20.-) kr. 75 000
2. Renter “ 200
3. Deltageravgift, årsmøtet 2007 (25 x 200.-) “ 5 000
4. Husbanken 1/3 av bevilget beløp kr. 100 000 “ 33 667
____________
Kr. 113 867
===========
KOSTNADER:
5. Sekretariatet (Inkl. m/v.avg.) kr. 38 000
6. Styremøter/møtegodtgjørelse “ 12 000
7. Styreleder (Kontorhold) “ 5 000
8. Informasjonsskrift – 3 utg. + porto “ 12 000
9. Informasjonsmøter – reise – opphold – “ 15 000
10. Generalforsamlingen 2007.
Lokalleie “ 4 500
Lunsj (40 x 350.-) “ 14 000
11. Andre kostnader
(Hjemmeside/trykksaker etc) “ 10 000
____________
Kr. 110 500
==========
Beholdning pr. 1.1. 2007 kr. 48 145.-
+ årsresultat 2007 “ 3 367.-
Beholdning pr. 31.12.07 “ 51 512.-
==========
(Vedtatt i styremøtet 16/2-07)
Informasjonsmøte i Tønsberg mandag 11. September 2006.
Det ble et svært vellykket møte for DES-klubbene i Vestfold. Representanter fra klubbene i Tønsberg, Tjøme, Sandefjord og Larvik møtte opp. DES-klubben i Horten meldte forfall.
Aktuelle spørsmål i arbeidet ble drøftet: borettslagsloven og vedtektene for DES-klubber og DES-borettslag var et av spørsmålene som ble tatt opp.
Vi har etter møtet fått melding om at deltagerne ser tilbake på et hyggelig og nyttig møte. DES-Norge ønsker klubbene velkommen til et videre samarbeid og ønsker vel møtt til årsmøtet 2007.
INFORMASJONSMØTER 2007!
Informasjonsmøter er svært viktige for å nå den enkelte klubb men også å starte opp nye klubber. Styret vedtok i sitt møte 10. november å legge opp til møter for DES-klubbene i Oslo-området, Østfold og Sørlandet.
Informasjonsmøtene har også som sitt mål å starte opp nye DES-klubber i de enkelte deler av landet.
KONTINGENTEN FOR 2007!
Årskontingenten kr. 20.- pr. medlem forfaller til betaling 31. januar 2007.
Innbetaling skjer til vår konto 1607 44 31228. Adresse: DES-Norge, Nedre Slottsgt. 7, 0157 Oslo. Kontingenten er svært beskjeden, men har stor betydning for arbeidet i DES-Norge
STYREMØTER VÅREN 2007!
16. februar – 13. april 7. mai og 1. juni
Har din DES-klubb saker som dere ønsker at DES-Norge skal drøfte i sitt styre? Husk å sende disse til vårt sekretariat senest 8 dager før møtet holdes.
E-post DES-Norge: desnorge@online.no
Hjemmeside: http://www.des-norge.tk/
Samarbeidende DES-klubber i Norge
HANDLINGSPLAN FOR VIRKSOMHETEN I DES-NORGEVi har helt fra år 2000 arbeidet med å skape en landsomfattende organisasjon for DES-klubber i Norge. Vi er på god vei til at vi får dette til, og at vi nå kan legge opp arbeidet etter en “plan”.1. Handlingsplanen tas opp som gruppearbeid ved Generalforsamlingen 2007 på Granfos. Her kan vi få nye innspill fra DES-klubbene med forslag om løsning av de mange utforinger som venter på oss.2. Men først må vi se på de forutsetninger som vi må legge til grunn for virksomheten i DES-Norge
VEDTEKTER FOR DES-NORGE REVIDERT 25/4-2005:
§ 2 FORMÅL.
Foreningens formål er å samle De Eldres Boligspareklubber og tilsvarende interessegrupper i en organisasjon som skal arbeide for å løse felles problemstillinger ved etablering og drift av gunstige boligtilbud for eldre.
HUSBANKEN – KOMPETANSE – TILSKUDD TIL INFORMASJONS-PROSJEKT 2005 / 2007.
Prosjektets mål er å bidra til en effektiv organisasjon på landsbasis, samt starte opp nye DES-klubber.
VÅR ØKONOMI.
Kontingenten for det enkelte medlem er kr. 20.- årlig. Med ca 4000 medlemmer og rabatt for store klubber vil dette gi oss ca kr. 75 000. Prosjektet fra Husbanken gir oss ca 33 000 i tillegg til kontingenten for årene 2005/2007. Tilskuddet er knyttet til bestemte oppgaver i arbeidet og ikke til driften av DES-Norge.
For å øke vår aktivitet må vi få økonomien på plass. Løsningen kan være:1. Flere nye klubber i DES-Norge.2. Organisasjoner vi kan søke om støtte til vårt arbeid
STYRETS ARBEID
Medlemmene i styret er alle aktive deltagere i DES-klubber, slik at oppgaven som styremedlem kommer i tillegg. Vår sekretær, advokat Harald Bruusgaard, har en beskjeden godtgjørelse slik at også her ytes det en betydelig frivillig innsats.
Spørsmålet som det er naturlig å drøfte er på hvilken måte kan vi få flere frivillige medlemmer inn i arbeidet?
Finner vi svaret på dette spørsmålet, er vi på god vei til å lage en handlingsplan.
Handlingsplan for 2007 – 2008 . Oppgaver som vi bør innarbeide i programmet .
1. STYRETS ARBEID.
På årsbasis 6 styremøter og Generalforsamling i mai mnd. Totalt 7 samlinger.
Det er selvfølgelig ønskelig å få representanter fra alle landsdeler – men den økonomiske siden (Reiseutgifter etc) er ikke lett å løse.
2. INFORMASJONSARBEIDET.
DES-klubber og andre klubber på “vent” får regelmessig tilsendt vårt Info-skriv som utgis ca 3 ganger i året – litt avhengig av økonomien.
DES-Norge har sin egen E-post adresse som flere klubber alt nå benytter seg av.
(desnorge@online.no)
DES-Norge har også fått på plass sin egen hjemmeside www.des-norge.tk/
(Vår adresse kan bli endret i løpet av 2007)
Det er styrelederen i DES-Ski/ Idar Furuseth som har hjulpet oss med dette, noe vi er svært takknemlig for.
3. KONTAKTEN MED DES-KLUBBENE.
Kontakten med klubbene er etter forholdene god. Informasjonsmøter holdes og lederne møter opp.
DES-Norge er etter hvert blitt “konfliktløser” dvs at mange klubber tar selv kontakt med vårt sekretariat for hjelp å støtte.
4. INFORMASJONSSAMLINGER.
I 2007 har styret vedtatt å arrangere samlinger i Oslo-området, Østfold og Sørlandet.
5. KONTAKTEN MED ANDRE ORGANISASJONER.
Vi har etter hvert fått en svært god kontakt med departementet. Det samme gjelder Husbankens distriktskontorer. Men det er nødvendig at vår kontakt bygges videre ut .
6. LOV OG ORDEN.
Etter at den nye borettslagsloven trådte i kraft fra 15. august 2006 vil vi trykke forslag til vedtekter for DES-klubber og DES-borettslag. Dette er svært viktig når nye klubber og lag starter opp.
Til DES-klubbene:
I notatet er nevnt hvilke forutsetninger som må ligge til grunn for en handlingsplan i DES-Norge.
Deretter følger en beskrivelse av de områder det er naturlig at vi tar fatt på ifølge vår målsetning og de krav Husbanken stiller.
Alt skulle derfor ligge til rette for at styret i DES-klubben kommer med forslag til handlingsplanen, som vi kan ta med i planene for 2007 eller 2008.
I denne utgaven av vårt informasjonshefte vil du finne et enkelt skjema for melding 1/1-2007 – snu arket: Her er det plass til DES-klubbens forslag.
LYKKE TIL !
DES-klubbenes samarbeid med eiendomsmeglere, banker og boligbyggelag.
Vi har etter hvert fått en god oversikt over hvordan klubbene omsetter ledige boliger i sine borettslag. Dette er en svært viktig oppgave og DES-Norge vil her peke på noen “spilleregler” som gjelder for salg/formidling av boliger.
1. Ved “kjøp” av tjenester opprettes en avtale mellom partene.
2. Grunnlaget for omsetning av boliger er DES-klubben og DES-borettslagets vedtekter.
Dette er svært viktig og det er DES-klubbens ansvar å sørge for at disse følges
Endringer i vedtektene som vil få betydning for formidling av boliger skal straks meldes til eiendomsmegler/formidler som klubben har avtale med.
3. Endring i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. Gyldigheten av vedtaket behandles av DES-klubben slik vedtektene bestemmer. (Jfr. § 7-12- Lov om Burettslag. Vedtektsveto)
4. Laget kan vedtektsfeste særlige vilkår for å bli andelseier. En boligspareklubb for eldre (DES-klubb) kan ved stiftelsen fastsette i vedtektene:
> andelseieren må være medlem av DES-klubben.
> at andelseieren skal være over en viss alder.
> at overdragelsessummen skal være prisregulert.
> at arving av en andel må, som andre erververe, oppfylle vilkårene for å bli andelseier.
5. Endringer i vedtektene i boligbyggelaget som klubben samarbeider med, har ingen virkning for DES-klubben og DES-borettslagene.
6. DES-klubben kan ved sin sekretær, advokat Harald E. Bruusgaard, være DES-klubben behjelpelig ved aktuelle spørsmål.
MELDING 2006
(Vennligst benytt trykte bokstaver ved utfylling av skjemaet)
Til Samarbeidende DES-klubber i Norge
Nedre Slottsgt. 7
0157 Oslo
Fra DES-klubb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Har din klubb hjemmeside? . . . . . . . . . . .
Antall medlemmer 1/1-2007 . . . . . . . . . . .
Styreleder:
Navn: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Adresse: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Poststed: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Telefon:. . . . . . . . . . . Faks: . . . . . . . . . . .
E-post:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Sekretær:
Navn: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Adresse: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Poststed: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Telefon:. . . . . . . . . . . Faks: . . . . . . . . . . .
E-post:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Dato / 2007
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Underskrift.
Skjemaet sendes DES-Norge innen 28. februar 2007.
Har du spørsmål som du ønsker svar på fra DES-Norge? Skriv disse ned på baksiden av dette skjemaet. Vi skal prøve å gi deg svar på årsmøtet 2007 eller ved direkte kontakt med klubben.
(Se notatet i dette heftet for virksomheten i DES-Norge )
Klubber i ditt “nærområde” som ikke har meldt seg inn?
01 Spørsmål?
Når det skal takseres/ fastsettes pris ved salg av andel, har det kommet spørsmål fra takstmann om hva som egentlig menes med den formuleringa som er brukt.Hos oss står det nå:»3.2 Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, justert med endringer i konsumprisindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger, og med fradrag for slitasje og elde samt skader og manglende vedlikehold. Påkostninger og eventuelle fradrag fastsettes av takstmann utpekt av DES-klubben i samråd med borettslagets styre. Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregningen av overdragelsesbeløpet.»i forslaget fra DES Norge står det:»3.2 Ved fraflytting eller død skal boligen overdras gjennom styret. Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke oversige opprinnelig kostpris, (innskudd+lån)justert med endringer i byggekostandsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader. Påkostninger og eventuelle fradrag fastsettes av takstmann utpekt av DES-klubben i samråd med borettslagets styre. Salg av bolig skal bare skje ved forretningsfører som har bevilling. Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld, skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregning av overdragelsesbeløpet.»Disse er så vidt vi kan vurdere, temmelig identiske. Vi har valgt konsumprisindeks istedet for byggekostnadsindeks. Det er ikke dette som har ført til spørsmål.Vi ønsker særlig en utdyping av siste setningen. Hva innebærer dette i detalj? Vår takstmann mente at første del som beskriver prisfastsetting står i konflikt /opphever den siste setningen. Styret føler ikke at de med sikkerhet kan forklare dette, siden vi hverken har spesiell økonomisk eller juridisk kompetanse. Kan dere hjelpe oss?
Svar 01:
Utarbeidet av advokat Knut Lyngtveit:
Det er gjort enkelte endringer i teksten til vedtektenes § 3.2 fra DES Norge, men i prinsippet er de like.Dere benytter konsumprisindeks i stedet for byggekostnadsindeks. Dette er bare valg av grunnlag.Andre setning i vedtektene for deres DES–klubb er som følger: Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke overstige opprinnelig kostpris, justert med endringer i konsumprisindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger, og med fradrag for slitasje og elde samt skader og manglende vedlikehold.Andre setning i vedtektene for DES Norge er som følger: Overdragelsesbeløpet for en andel skal ikke oversige opprinnelig kostpris, (innskudd+lån) justert med endringer i byggekostandsindeksen fra erverv til avhendelse, tillagt andel nedbetalt fellesgjeld samt varige påkostninger og andel formue i borettslaget (for eksempel kassabeholdning), og med fradrag for slitasje og elde samt manglende vedlikehold og skader.Jeg oppfatter begrepene «opprinnelig kostpris» hos dere og «opprinnelig kostpris» (innskudd + lån) hos DES Norge som samme grunnlag. Sistnevnte benytter formuleringen «tillagt andel nedbetalt fellesgjeld». Når en benytter det fulle beløpet for fellesgjeld blir hele kostprisen lagt til grunn som grunnlag for indekstillegget. Nedbetalingen av andel fellesgjeld trekkes fra senere i regnestykket når en gjør fradrag for gjenstående andel fellesgjeld.Den siste setningen i paragrafen er som følger for begge to: Hvis kostpris også omfatter fellesgjeld, skal ikke andel fellesgjeld tas med i beregning av overdragelsesbeløpet.Dette er en litt tung formulering, men dette betyr at gjenstående andel av fellesgjelden skal trekkes i fra i regnestykket.Et slikt fradrag gjøres i alle takster som utføres på skjema for borettslag / andelsleiligheter som benyttes av takstmenn tilknyttet NTF, Norges Takseringsforbund.
Spørsmål?
Når en leilighet skal selges, blir det straks meldt til borettslagets styre/ forretningsfører.
Hvor lang tid har selger på å få leiligheten tømt?
Svar:
Lov om burettslag (burettslagslova) § 4-15 gir anvisning på frist reglene for å gjøre forkjøpsrett gjeldende og § 4-5 om godkjenning av ny andelseier.I forhold til tømming av leiligheten, vil dette bestemmes av hvilke tidspunkt man setter som formelt overtagelsestidspunkt i kontrakt, dvs. hvilke dato ansvar går over på kjøper og oppgjør er innbetalt. Overtagelse kan aldri fastsettes før ny andelseier er godkjent.En normal gjennomføringsperiode fra salg meldes til forretningsfører, til overtagelse skjer, ligger normalt på 4-5 uker.
03 Spørsmål?
I våre vedtekter § 2 er det satt som vilkår for medlemskap at det innbetales et beløp p.t. kr. 200,- pr. måned på en rentebærende konto for medlemmet. Det viser seg at dette ikke blir fulgt av alle våre medlemmer. Banken kan p.g.a. taushetsplikten ikke gi oss navnene på disse medlemmene. Hva gjør vi med dette?
Svar: 03
Avtalen med banken bør her være medlemmets eget ansvar.
Når ansienniteten en gang i fremtiden skal dokumenteres, må banken kunne bekrefte at avtalt spareplan er overholdt.
04 Spørsmål?
I sommer sendte jeg inn spørsmål som gjaldt hvordan en skal stille seg dersom gjenlevende ektefelle er f.eks. bare 30 år. Dette er noe som kan skje nå når vi er blitt så internasjonale.
Svar: 04
Gjenlevende ektefelle har, i forhold til bolig i klausulerte borettslag, de samme rettigheter til denne, som førstavdøde dvs. medlemmet hadde. Dette følger av ekteskapslov og egen bestemmelse i borettlov, hvor vedtekter i DES-klubb ikke kan bestemme annet.Temaet er for tiden et hett diskusjonstema i flere DES-klubber, hvor man også drøfter forholdet mellom samboere og ektefeller, og om det bør være ulikheter i forhold til DES.Jeg mener man bør se hen på samfunnsutviklingen, hvor lovgiver i dag ikke ser grunn til å behandle hva man som par velger av formaliteter, ekteskap eller samboerskap, ulikt.Gjenlevende ektefelle vil, slik jeg ser dette, være sikret i et felles medlemskap med sin DES-registrerte ektefelle, partner eller samboer, så lenge han eller hun lever, selv om alderskriteriet ikke er oppfylt jf. vedtekter. Jeg mener videre, at medlemskapet består, forankret i ekteskapet (eller partner/ samboerskap), om man i det hele tatt har behov for en nærmere begrunnelse. Et annet argument er at eierskapet til DES – bolig er begrunnet i medlemskapet. Det er en underlig konstruksjon om man behandler en formalisert ektefelle, partner eller samboer som «nisse på lasset» i forhold til DES-medlemskap og rettighetshaver. Eierrettigheten slettes ikke om registrert medlem dør. DES-klubben vil ikke kunne pålegge gjenlevende ektefelle, partner eller samboer salg, med begrunnelsen at man jf. vedtektene ikke oppfyller DES-klubbens alderskriterium.
05 Spørsmål?
Kan jeg få tilsendt prøve på hvordan et takstskjema bør se ut?
Svar: 05
Taksering utføres av offentlig godkjente takstmenn med særlig kompetanse innen fagfeltet. Ta kontakt med den takstmannen din DES-klubb benytter. Lenger ut i dette heftet finner du et skjema for ”Prisfastsettelse ved overdragelse av leilighet i Grandeløkken Borettslag A.L.”
06 Spørsmål?
Hvor vanlig er det at bolig kan arves dersom medlem dør. Forutsatt at arvingen også er des-medlem?- dessuten burde også vedtekter endres slik at det er ekteparet som er medlem, og at gjenlevende overtar ansiennitet ved dødsfall?
Svar: 06
Utgangspunktet finnes i Lov om buretts (borettslov) § 4-12 og dette er viktig;(1) Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake, eller andelseigarens eller ektemakens slektning i rett opp- og nedadstigande linje, til forsterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidligare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i hustandsfellesskapsloven § 3(2) Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.Som det klart fremgår i pkt 2 er lovens regel ufravikelig og kan derfor ikke fravikes,Se § 11 i forslag til vedtekter for borettslag fra DES-Norge. Vedtektene bør formuleres så klart, at det tydelig fremgår at ektepar/ samboere utgjør ett medlemskap. Her har klubbene en jobb å gjøre i forhold til sine vedtekter.
07 Spørsmål?
– hva med vedtektsendring som bestemmer at bolig går tilbake, hvis man får fast plass på bo-institusjon – som aldershjem etc. Hos oss sitter medlemmet på boligen sin selv om vedkommende har fått fast plass på pleie-/aldershjem!
Svar: 07
Lov om burettslag av 6. juni 2003 § 5-5 reguleres spørsmålet: «Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opp til tre år dersom andelseigaren sjølv eller ein person som nemnt i § 5-6 første ledd nr. 3 (ektefelle, barn m.v.), har butt i bustaden i minst eit av dei to siste åra. Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. Godkjenning kan nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar».Det foreligger altså i borettslov en rett til utleie med maksimum samlet utleietid på 3 år. Andelseier må ha oppfylt lovens forutsetning om botid før utleie. Eier kan altså ikke først leie ut for ett år, og så søke om nye tre år.For klausulerte borettslag betyr lovens bestemmelse, at styret i utgangspunktet kun kan nekte fremleie, dersom eier ønsker å leie ut til leietager som ikke oppfyller kriteriene fastsatt i lov/ vedtekt for å kunne bli andelseier. Denne nektelse ansees saklig begrunnet. Dette er primært for å beskytte øvrige andelseiere som har kjøpt en eldrebolig, og som ikke skal risikere at naboene leier ut til barnefamilier eller ungdomskollektiver.Konsekvensen av lovens bestemmelse, blir at eldre som bor fast på aldrers-/ sykehjem, ikke har anledning til å beholde leiligheten utover 3 år. Leies ikke andelen ut, regnes 3 års fristen å løpe fra flytting til alders eller sykehjemmet. Styret kan pålegge salg.Jeg antar, at pålegg om salg av andel med begrunnelsen at medlemmet har fått fast plass på sykehjem eller aldershjem, ikke holder rettslig. Det må begrunnes i lovens 3-års regel og overskridelse på dette punkt.Jeg går i denne omgang ikke nærmere inn på hjemmelsgrunnlaget for bruk «med særlig grunn» i borettslov § 5-6, hvor ekteskapsloven § 68 og husstandsfellesskapsloven § 3 gir ektefelle og samboer bruksrett, uten forannevnte begrensninger. Heldigvis begynner de lokale DES-klubbene å tilpasse og implementere ufravikelige regler i borettslov i sine vedtekter.(se for øvrig § 5 i forslag til vedtekter fra DES-Norge)
